Natürlich gibt es ein paar Risiken, die du beim Immobilienkauf meiden solltest.

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Da es um ein Investment geht, solltest du nicht zu teuer einkaufen. Denn wenn du mehr zahlst, als die Immo wert ist, startest du im Minus.

Ein weiteres Risiko ist natürlich Leerstand. Denn wenn dein Objekt leer steht, erzielst du keine Mieteinnahmen. Um das zu vermeiden, kannst du natürlich in A-Lagen investieren. Denn in solchen hast du praktisch kein Leerstandsrisiko. Dort sind die Kaufpreise aber eben auch hoch und die Renditen entsprechend gering. Wenn du also jetzt in etwas schlechtere Makrolagen investierst, musst du besonders stark auf die Mikrolage achten. Denn wenn das direkte Umfeld der Wohnung für Mieter:innen attraktiv ist, bekommst du auch Wohnungen in etwas schlechteren Makrolagen vermietet.

🎧🎧** Wie du eine gute Makrolage erkennst?** HIER reinhören!

Relativ überschaubar ist dann doch das Risiko von Mietnomaden oder ausbleibenden Mieten. Wenn du das möchtest, gibt es da sogar Versicherungen für diesen Fall. Wenn du aber deine Mieter:innen sorgfältig auswählst, minimierst du das Risiko bereits enorm. Wenn du das Risiko dennoch scheust, aber auch keine Versicherung abschließen möchtest, schau dir doch mal das Mietpool-Konzept an.

🏘️🏘️ Mit wenig Risiko investieren? So funktioniert das Mietpool-Konzept!

Ein weiteres Risiko, das viele sehen, sind hohe Kosten durch schnell anfallende Sanierungen am Haus. Dazu kannst du allerdings einfach einen genauen Blick in die Unterlagen werfen. Da siehst du einerseits, wieviel Instandhaltungsrücklage da ist und wann welche Sanierungen gemacht wurden. Das zeigt dir dann, was ggf. anstehen könnte. In der eigenen Wohnung erkennst du Probleme am besten bei Besichtigungen vor Ort oder bei Gesprächen mit aktuellen Mieter:innen.

Wenn du schon zur Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung mitbringst, gibst du Verkäufer:innen das Gefühl, dass du es auch ernst meinst.

Damit das funktioniert, meldest du dich für eine unverbindliche Vorausberatung bei unserem Finanzierungsteam.

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Da klärt ihr dann den finanziellen Rahmen, in dem du nach Immobilien suchen kannst und du übergibst deine Einkommens- und Vermögensnachweise.

So können wir in dem Moment, in dem du die Wunsch Immo findest, dir direkt eine Finanzierungsbestätigung erstellen.
Das ist natürlich noch nicht die abschließende Genehmigung. Für die brauchen wir und die Bank natürlich alle Unterlagen der Immobilie.

Am besten forderst du bei der Besichtigung schon alle Objektunterlagen an. Das signalisiert zusätzliche Verbindlichkeit gegenüber der Verkäuferin oder dem Verkäufer. Bei einem Haus sind das Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Baugenehmigung, Bilder, Energieausweis, Flächenberechnung, die Berechnung des umbauten Raumes, Grundbuchauszug und Flurkarte, sowie ggf weitere. Bei einer Wohnung streichen wir die Berechnung umbauter Raum und Baugenehmigung und nehmen dafür die Teilungserklärung, sowie ggf Nachträge dazu.

Direkt zur Immo

Natürlich gab es in der aktuellen Phase gestiegener Zinsen auch in Berlin Rückgänge bei den Kaufpreisen. Unterschiede gab es dort aber zwischen vermieteten und freien Immobilien. Leere Wohnungen sind zwischen 10 bis 13 % in den Kaufpreisen zurückgegangen. Bei vermieteten Objekten waren die Preisrückgänge oft sogar um die 20 % im Vergleich zum März 2021.

💵💵Kaufpreise verhandeln? HIER gibt's Tipps, wie das klappt!

Typische Berliner Immos haben allerdings oft weiter Renditen von um die 2 %. Dennoch gibt es Gründe, wieso es sinnvoll sein kann, in Berlin zu investieren. Denn viele Menschen können sich eben nicht mehr auf die Rente im Alter verlassen. Zudem kaufen aktuell viele Käufer:innen vermietete Wohnungen in guten Lagen in relativ schlechtem energetischen Zustand. Denn so können sie unter Marktpreis einkaufen und die Wohnung mittelfristig möglicherweise an die eigenen Kinder weitergeben oder eben energetisch sanieren und die Miete entwickeln.

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Bevor du in eine Immo in Berlin investierst, solltest du dir deine Situation anschauen: Stell dir also die Frage, wieviel negativen Cashflow du dir leisten kannst und was du mit der Immobilie vorhast. Denn dann kannst du dir dafür und für deine Situation die passende Immobilie suchen.

🧐🏚️Auf der Suche nach so einer Einstiegsmöglichkeit unter Marktwert? HIER gibt's eine auf unserem Marktplatz!

Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes ab, in dem du die Immobilie kaufst. Die reichen in Deutschland von 3,5 % in Bayern über 5 % in Baden-Württemberg oder Niedersachsen bis zu 6,5 % in Brandenburg oder Schleswig-Holstein. Den jeweiligen Satz zahlst du auf den Kaufpreis deiner Immobilie. Natürlich kann der sich über die Zeit ändern.

🎧🎧 Du möchtest beim Kaufpreis handeln? HIER gibt's wertvolle Tipps!

Wichtig zu wissen ist allerdings, dass du den Grunderwerbsteuersatz nur auf den Kaufpreis für die Immobilie und eben nicht auf bewegliches Inventar innerhalb der Wohnung zahlst. Und wenn du von Ehepartner:in oder deinen Eltern eine Immo erwirbst, zahlst du gar keine Grunderwerbsteuer. Wie du das bei der Finanzierung deiner Immo am sinnvollsten umsetzt, kannst du mit unseren Finanzierungsexpert:innen besprechen.

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Die bisherigen Folgen von "einfach gemacht"

#1: Janinas Weg von der ersten Immo zum Portfolio

#2: Mit 1.800 netto/Monat 3 Immos finanziert

#3: Fünfzig Immos in 6 Jahren

#4: Erste Immo als Student & mit 30 finanziell unabhängig?

#5: Wie Indra mit "Project Treehouse" Frauen zu Investor:innen macht

#6: Timos Investmentstrategie: Fix & Flip, gute Schulden & schnelle Entscheidungen

#7: Aus dem Klassenzimmer zur ersten Immobilie als Kapitalanlage

#8: 25 Jahre am Markt: So investiert ein erfahrener Verwalter

Grundsätzlich gibt es an Immobilien einerseits energetische Sanierungsmaßnahmen auf der einen Seite und Renovierungen auf der anderen Seite, die das Wohnerlebnis aufwerten.

🤳 Du brauchst eine Finanzierung für Sanierungen oder Modernisierungen? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Aber ganz so klar lässt sich das nicht immer trennen. Ein Beispiel sind neue Fenster. Denn die sind ein klassisches Beispiel für eine energetische Sanierungsmaßnahme, können aber ebenso den Wohnkomfort erhöhen, weil die Wohnung dadurch deutlich ruhiger werden kann. Aus Investorensicht ist es auf jeden Fall sinnvoll zunächst die Dinge anzugehen, die sich gut finanzieren lassen. An dieser Stelle gehen wir die Gewerke mal von oben nach unten durch.

Wann du das Dach erneuern musst, lässt sich so pauschal nicht sagen. Das kommt drauf an, was für ein Dach auf der Immobilie ist. Einfach Dachpappen oder Zinkblech-Eindeckungen musst du wahrscheinlich alle 20 Jahre erneuern. Ziegeldächer halten gerne mal 70 oder 80 Jahre und um Betondachpfannen solltest du dir alle 60 Jahre vornehmen. Bröckelnde Schornsteinköpfe werden meist alle 30 Jahre zum Thema. Beim Thema Dach gibt es allerdings gute Kredit- und Förderangebote.

Wie oft du bei den Fenstern ran musst, hängt natürlich vom Material der Rahmen ab. Kunststoff ist da deutlich langlebiger als Holz. Aber auch diese Sanierungsmaßnahme lässt sich gut finanzieren. Ebenso gute fördern oder finanzieren lassen sich Dämmungsmaßnahmen.

Innerhalb der Wohnung lassen sich beispielsweise Küche oder Bad renovieren. Küchen solltest du alle 10 bis 20 Jahre checken. Das Badezimmer ist spätestens nach 25 Jahren fällig.

Bei Leitungen, Rohren oder der Heizung musst du prüfen lassen, inwieweit ein Austausch da den Energiebedarf deutlich reduziert. Wenn du eine 30 Jahre alte Öl- oder Gasheizung hast, dann gibt es da schon sehr viel Potential. Beim Wechsel auf Wärmepumpen spielt dann eher wieder eine Rolle wie gut der energetische Stand ist und ob es schon großflächige Heizkörper oder Fußbodenheizungen gibt. Das sind dann Projekte, die schon locker zwischen 20.000 € und 50.000€ liegen können. Bei den Leitungen hast du eigentlich mehr Zeit, musst das aber auch einkalkulieren. Denn wenn die kompletten Elektroleitungen und Rohre neu gemacht werden müssen. Auch das lässt sich finanzieren aber das geht natürlich auch gut ins Geld.

Infos dazu, wann die einzelnen Gewerke zuletzt erneuert wurden, findest du in den Protokollen der Eigentümerversammlung oder in Rechnungen des Verkäufers. Heizungen haben üblicherweise ei Typenschild und bei den Fenstern steht's im Rahmen.

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, kommt am Begriff der Grundschuld nicht vorbei.

Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht an einer Immobilie. Das bedeutet, dass die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit oder eine andere Verbindlichkeit verwendet wird. Sie besteht unabhängig von der Eigentümerin oder dem Eigentümer und haftet auf der Immobilie, solange die Schuld nicht beglichen wurde.

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Grundschulden können auf verschiedene Arten eingesetzt werden: Zum Beispiel kann eine Grundschuld als Sicherheit für eine Hypothek verwendet werden. Wenn ein:e Hauskäufer:in eine Hypothek aufnimmt, um ein Haus zu kaufen, gibt sie oder er das Haus als Sicherheit für die Bank. Die Bank erhält dann eine Grundschuld auf das Haus und kann das Haus verkaufen, um den ausstehenden Kreditbetrag zu begleichen, falls die Raten nicht mehr bezahlt werden können.

Grundschulden können auch als Sicherheit für andere Verbindlichkeiten verwendet werden: zum Beispiel für Geschäftskredite, Autokredite oder andere Arten von Darlehen.

Um eine Grundschuld zu erhalten, muss die Eigentümerin oder der Eigentümer der Immobilie eine Urkunde ausstellen und bei einem Notar beglaubigen lassen. Die Urkunde enthält die genauen Bedingungen der Grundschuld, wie zum Beispiel die Höhe des Darlehens, die Laufzeit und den Zinssatz. Die Grundschuld wird dann im Grundbuch der Immobilie eingetragen und stellt eine dauerhafte Belastung der Immobilie dar, bis sie vollständig beglichen wurde.

Eine Grundschuld ist also eine wichtige Form der Sicherheit bei der Finanzierung von Immobilien und anderen Verbindlichkeiten. Sie ermöglicht es Kreditgebern, das Risiko bei der Vergabe von Krediten zu minimieren und gibt Eigentümer:innen die Möglichkeit, Kredite aufzunehmen, ohne ihr Eigentum zu verkaufen.

Wer mit seiner Immobilie möglichst wenig Aufwand haben möchte, der kann eine Sondereigentumsverwaltung abschließen. Das kostet zwar Geld, kann aber dennoch sinnvoll sein.

🎧🎧 Ein paar mehr Infos auch zu den Vor- & Nachteilen gibt's in der passenden Folge

Möchtest du dein Sondereigentum also verwalten lassen, brauchst du die richtige Sondereigentumsverwaltung. Und um zu erkennen, welche da zuverlässig und gut sind, gibt's ein paar Tipps.

Achte also beispielsweise drauf, wie schnell und auf welche Art sie auf deine Anfrage reagieren. Denn du möchtest schließlich, dass sie auch in der Zusammenarbeit mit dir schnell und freundlich reagieren. Dann ist es immer gut zu erfragen, ob du eine:n persönliche:n Ansprechpartner:in haben wirst. Hast du das nicht, ist das oft kein gutes Zeichen.

Bei der Suche nach einer Verwaltung kannst du auf Verzeichnisse von Verbänden zurückgreifen oder einfach mal die Hausverwaltung ansprechen.

Hast du eine Sondereigentumsverwaltung gefunden, ist es sinnvoll, die Zusammenarbeit zumindest für ein Jahr vertraglich festzuhalten. Denn dann gibst du ihnen die Chance zur Einarbeitung und hast auch gesichert, dass sie die Nebenkostenabrechnung machen. Preise für Sondereigentumsverwaltungen sind regional unterschiedlich und richten sich nach dem angebotenen Leistungskatalog.

🏘️🏘️ Suchst du in Sachsen oder Umgebung? Meld' dich bei Matthias unter m.henschel@afw-immobilien.de

Grundsätzlich ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich. Aber es gibt da ein paar Risiken:

1. Denn je höher der Darlehensbetrag ist, desto höher sind auch die Zinsen, die gezahlt werden müssen.
2. Dadurch können dann die monatlichen Raten sehr hoch ausfallen, was zu einer starken Belastung deiner Finanzen führen kann.

Es gibt viele Banken, die über den Kaufpreis hinaus finanzieren. Dazu muss deine Bonität gut sein und der Wert der Immo muss zu dem Kaufpreis passen.

Ebenso gibt es aber Möglichkeiten, das Eigenkapital anders darzustellen: entweder durch Zusatzsicherheiten, wie Abtretung von Wertpapieren oder weitere Grundschulden oder andere Vermögenswerte.

Oder aber du beantragst bei der Bank nur eine Kaufpreisfinanzierung und finanzierst die Kaufnebenkosten über ein Nachrangdarlehen oder Arbeitgeberdarlehen.

So oder so solltest du dich bei uns melden, damit wir gemeinsam die für dich günstigste Lösung finden.

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Zum Thema Mietpools hast du in einer der vergangenen Folgen schon ein paar grundsätzliche Infos bekommen.

👀👀 Mietpools? HIER kannst du in die ganze Folge dazu reinhören!

Heute schauen wir konkret auf eine solche Immobilie im Mietpool. Sie liegt im mittelhessischen Alsfeld.

🏘️🏘️ HIER geht's zur Immo auf dem Urbyo Marktplatz!

Erstmal zur Makrolage: Alsfeld ist ca. 40 km von Fulda und 50 km von Gießen entfernt und liegt am nördlichen Rand der Metropolregion Rhein-Main. Die Stadt hat knapp über 16.000 Einwohner und in der Region, die innerhalb einer Stunde erreichbar ist, leben 2,5 Millionen Menschen und 100.000 Studierende. Innerhalb dieses Gebietes liegen Städte wie Frankfurt, Kassel oder Eisenach.

Jetzt zur Mikrolage: Die nächste Bushaltestelle ist 150m entfernt und bis zum Bahnhof sind es 1,4 km. Den Supermarkt am Stadtpark erreichst du in 700 m zu Fuß. Die Wohnung liegt auch fast direkt am Ausläufer des Stadtparks. In der Entfernung liegen auch Schulen und Kitas. Alles, wie es sich für eine Kleinstadt gehört und du hast auch kurze Wege. Zur Auffahrt der A5 sind es 3,4 km und die bringt einen auch in einer Stunde nach Frankfurt am Main.

Bei der Wohnung handelt es sich um eine 2-Zimmerwohnung. Da es aber eine Wohnküche gibt, wirkt sie eher wie eine 3-Zimmer-Wohnung auf 58 qm mit einem Balkon im Erdgeschoss. Und das Objekt ist gemeinsam mit mehreren Gebäuden in einer Mietpoolverwaltung. Bedeutet, dass du absolut keinen Aufwand hast, weil sich eine Sondereigentumsverwaltung um alle Angelegenheiten wie Instandhaltung, Kommunikation mit Handwerkern, der Mietentwicklung, Nebenkostenabrechnung oder Mietersuche kümmert. Alles ist im Preis enthalten und du erhältst vom ersten Tag an Miete auch wenn die Wohnung nicht direkt vermietet ist.

Generell ist das Gebäude in guten Zustand. Das Besondere ist, dass es zu jedem Gebäude ein TÜV-Gutachten gibt. Dass der Kaufpreis etwas über dem Marktwert angesetzt ist liegt daran, dass der Mietpool durch die Gutachten die Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums kennt und das von allen Eigentümer:innen beim Kauf einsammelt. Entsprechend gibt es auch keine Probleme mit Sonderumlagen und du musst dir um die Instandhaltung und die Entwicklung des Gebäudes keine Sorgen machen.

Nachteil des Objektes ist natürlich, dass deine Rendite durch die Verwaltung im Mietpool etwas leidet und der Kaufpreis nicht verhandelbar ist. Aber den Kaufpreis über Marktwert kannst du mitfinanzieren. Denn bei einem normalen Wohnungskauf kaufst du ja auch oft die Instandhaltungsrücklage mit. Das ist auch alles im Kaufvertrag verankert. Also in jedem Fall ein guter Deal für Leute, die wenig Zeit aufwenden, kaum Risiko eingehen und trotzdem in Immobilien investieren möchten. Schau dir das Inserat einfach an und melde dich bei unserem Team für die passende Finanzierung.

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Vorab: Wer sich mit der Suche nach Mieter:innen gar nicht beschäftigen möchte, der kann sich mit dem Thema Sondereigentumsverwaltung beschäftigen. Denn dann wird's dir einfach abgenommen.

🎧🎧 Sondereigentumsverwaltung klingt spannend? HIER gibt's eine ganze Folge dazu!

Es geht aber natürlich auch ohne Sondereigentumsverwaltung. Zunächst ist es natürlich wichtig, dass dein Objekt zu deinen Mieter:innen passt. Denn nur wenn das passt, fühlen sich die Mieter:innen wohl und du hast keine ständigen Wechsel. Wenn du zum Beispiel in einem Objekt vermietest, in dem viele Studierende wohnen und es Lärm geben kann, ist es oft nicht so sinnvoll, ältere Mieter:innen dazuzuholen. Zumindest solltest du drauf hinweisen.

Du kannst dir natürlich auch Vermieterbescheinigungen oder eine Schufa-Auskunft zeigen lassen. Oft gibt's die besten Infos aber im Gespräch mit den Mieter:innen. Da kannst du beispielsweise folgende Fragen stellen:

• Warum ist genau diese Wohnung interessant?
• Warum diese Lage?
• Warum wollen Sie umziehen?

Die Antworten auf die Fragen vermitteln dir ein Gefühl darüber, ob die Menschen an einem langfristigen Miet-Verhältnis interessiert sind.

Wenn du dir unsicher bist, kannst du natürlich auch immer Makler:innen mit der Vermietung beauftragen. Inserate funktionieren übrigens auch bei Ebay Kleinanzeigen und Facebook einfach und gut.

Wenn du hier auch noch mal ein paar Impulse brauchst, melde dich doch in unserer WhatsApp-Community an oder melde dich bei unserem coolen Support.

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Im Wesentlichen gibt es da zwei Dinge, die du betrachten musst: Das Mietkonto und das Kautionskonto.

🤳 Du möchtest wissen, was du dir leisten kannst? Vereinbare HIER einen Termin mit deinen Urbyo Expert:innen!

Beim Kautionskonto gibt es die Vorgabe, dass du die Kaution getrennt von deinem Privatvermögen aufbewahren musst. Du musst dazu also ein eigenes Konto anlegen. Theoretisch kann das auch dein:e Mieter:in machen. Dann musst du aber Pfandrecht eingeräumt bekommen. Geläufiger ist es, dass du als Vermieter:in ein Konto anlegst. Entstehen Zinsen, stehen die allerdings immer deiner Mieterin oder deinem Mieter zu. Grundsätzlich bleibt die Kaution aber über die Mietdauer auf dem Konto und kann genutzt werden, um eventuelle Schäden am Ende auszugleichen. Hast du mehrere vermietete Immos und bekommst Kaution von mehreren Mieter:innen, brauchst du allerdings nicht mehr als ein Kautionskonto. Wichtig ist eben nur, dass die Kaution immer getrennt von deinem Privatvermögen aufbewahrt wird. Verkaufst du die Wohnung, überweist du die Kaution in der Regel einfach der neuen Eigentümerin bzw. dem neuen Eigentümer. Oder du als neue:r Eigentümer:in bekommst es einfach übertragen. Gibt es eine Sondereigentumsverwaltung, verwaltet die auch häufig das Kautionskonto.

Es gibt aber auch die Möglichkeit der Kautionsversicherung. In dem Fall stellt dein:e Mieter:in einen Antrag bei einer Versicherung oder Bank für eine Mietkautionsversicherung. Die sichert dann 2 oder 4 Nettokaltmieten ab. Der Jahresbeitrag ist überschaubar und liegt je nach Höhe der Kaution zwischen 40 bis 80 Euro. Das hat für dich als Vermieter:in der Vorteil, dass du nur eine Urkunde besitzt und nicht ein Konto verwalten musst und für dein:e Mieter:in natürlich sparsamer für das Guthaben. Die Urkunde gibst du am Ende einfach an eine:n neue:n Eigentümer:in in Papierform weiter.

Bei deinem Mietkonto gibt es weniger Vorgaben. Theoretisch kannst du die Miete auch einfach auf deinem Privatkonto verwalten. Aber es gibt schon gute Gründe wie die Übersichtlichkeit, die auch hier für ein gesondertes Konto sprechen.

Grundsätzlich gilt: Bei spannenden Objekten solltest du möglichst schnell sein und handeln. Zögerst du zu lange und beobachtest nur, kommt dir möglicherweise jemand zuvor. Trittst du dann an die Verkäuferin oder den Verkäufer heran, solltest du einfach möglichst freundlich und verbindlich auftreten. Denk immer dran, dass auf Verkäuferseite oft emotionale Werte am Objekt hängen und du ihn auch auf der Ebene überzeugen möchtest.

Im Ablauf ist es außerdem sinnvoll, möglichst direkt eine Finanzierungsbestätigung zu liefern. Bei Urbyo gibt es die ganz easy.

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Kommt dein Objekt nicht von unserem Urbyo Marktplatz, dann musst du natürlich die nötigen Objektunterlagen vorlegen.

🎧🎧 Du brauchst einen Überblick, welche Unterlagen du vorlegen musst? HIER in die passende Folge reinhören oder HIER in unseren Artikel klicken!

Oft ist natürlich die Preisverhandlung ein Knackpunkt. Bevor du in die also einsteigst, solltest du dir genau überlegen, wie du dein Angebot unter dem angebotenen Preis begründest. Mögliche Gründe könnten sein, dass eine Modernisierung in naher Zukunft nötig wird oder der ermittelte Wert unter dem Preis der Verkäuferin oder des Verkäufers liegt. Sind deine Begründungen nachvollziehbar, ist oft was drin bei der Preisverhandlung.

Infos zur Haushaltsrechnung gibt's HIER

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Wie verhandelst du in der aktuellen Situation Preise? Erstmal in die passende Folge reinhören!

Schaut mal bei Matthias vorbei!

Die bisherigen Folgen von "einfach gemacht"

#1: Janinas Weg von der ersten Immo zum Portfolio

#2: Mit 1.800 netto/Monat 3 Immos finanziert

#3: Fünfzig Immos in 6 Jahren

#4: Erste Immo als Student & mit 30 finanziell unabhängig?

#5: Wie Indra mit "Project Treehouse" Frauen zu Investor:innen macht

#6: Timos Investmentstrategie: Fix & Flip, gute Schulden & schnelle Entscheidungen

#7: Aus dem Klassenzimmer zur ersten Immobilie als Kapitalanlage

Ein Gebäude wird unter Denkmalschutz gestellt, wenn ihm ein historischer Wert zugesprochen wird. Es muss also ein öffentliches Interesse daran geben, das Gebäude zu erhalten. Über Optik oder Zustand der Immobilie sagt das erstmal nichts aus. Allerdings muss das Gebäude natürlich in einem erhaltungsfähigen Zustand sein.

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Als Eigentümer:in eines Gebäudes kannst du natürlich beantragen, dass das gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird. Das prüft ein:e Gutachter:in. Wenn behörden selbst Prüfungen vornehmen, erfahren Eigentümer:innen das aber. Und es gibt Listen, auf denen du dich informieren kannst, welche Immos denkmalgeschützt sind. Da führt das jeweilige Landesdenkmalamt Listen. Übrigens können auch nur einzelne Immobilien einer Wohnanlage oder soagr nur einzelne Elemente des Gebäudes unter Denkmalschutz stehen.

Steht eine Immobilie unter Denkmalschutz, musst du übrigens auch Sanierungen am Gebäude klären. Grundsätzlich kann das für das gesamte Gebäude gelten. Der Denkmalschutz kann sich sogar auf das Innere des gebäudes wie den Grundriss auswirken. Das bedeutet dann, dass auch Dinge wie die Fenstergriffe oder Türen geschützt sein können. Meistens geht es aber eher um die Fassade und das Dach. Möchtest du an denkmalgeschützten Elementen was ändern, musst du das beim Denkmalschutzamt vorab beantragen und genehmigen lassen. Die Mitarbeiter:innen beraten dich dabei auch. Als Eigentümer:in macht der Denkmalschutz dir das Leben also erstmal nicht leichter. Aber bei Immos als Kapitalanlage sollte man das Thema nicht dramatisieren. Du kannst zwar nicht immer die günstigste Variante wählen, wenn mal etwas anfällt. Aber bei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus beispielsweise wird das meist über die Instandhaltungsrücklage finanziert.

Allerdings hat der Denkmalschutz für Eigentümer:innen auch Vorteile. Denn wenn du das Go der Denmkmalschutzbehörde hast, kannst du Investitionen in die Immo steuerlich geltend machen. Bei Immos als Kapitalanlage über 12 Jahre sogar bis zu 100 %. Nutzt du die Immo selbst, sind es immerhin 90 %. Aueßerdem gibt es Begünstigungen bei der Grundsteuer. Außerdem gibt es spezielle KfW-Förderungen für denkmalgeschützte Immos.

Was die richtige Wahl ist, hängt von deinen Motiven und deiner aktuellen Wohnsituation ab.

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Wohnst du aktuell sehr günstig zur Miete, bleibst du dort wahrscheinlich besser Mieter:in und kaufst eine andere Immobilie als Kapitalanlage, die du wiederum vermietest. Ein plakatives Beispiel: Du wohnst in Hamburg und zahlst 1.000 Euro Miete für 100 m²? So günstig wird es beim Kauf eines Objektes als Eigenheim nicht.

Allerdings hast du zwei Vorteile, wenn du eine Immobilie kaufst, die du selbst bewohnst:

1. Statt Miete zu zahlen, baust du über die Rate Vermögen auf und deine Zinsbelastung ist wahrscheinlich geringer als die Miete, die du für eine vergleichbare Immo zahlen würdest.
2. Eine selbstgenutzte Immobilie kannst du steuerfrei verkaufen.

Aber obwohl du alles, was du in die Immo investiert, eben auch in dein Eigenheim und dein Investment gleichermaßen steckst, hat eine Eigenheim Nachteile. Denn ein Eigenheim hat natürlich auch Nachteile: Du hast mehr Nebenkosten als bei einer gemieteten Immobilie und Sanierungen musst du alleine tragen.

Stehst du am Anfang, empfiehlt sich eine Beratung mit unseren Profis auf jeden Fall. Die schauen mit dir auf deine Situation und alle Zahlen. Entscheidest du dich erstmal gegen das Eigenheim, solltest du in jedem Fall eine Immobilie als Kapitalanlage auf unseren Marktplatz kaufen.

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Letztlich geht es in jeder Phase darum, gute Deals zu finden. Nur was genau en guter Deal ist, hängt eben immer von den aktuellen Umständen ab. Anhand des Beispiels Berlin kann man auch in der aktuellen Lage sagen: Wenn du unter Marktwert einkaufst, kannst du ruhig eine geringere Rendite in Kauf nehmen.

🎧🎧 Du brauchst mehr Infos zur Rendite bei Immobilien? HIER reinhören!

Was grundsätzlich ein guter Deal ist, hängt natürlich von dir, deiner Situation und deinen Zielen ab. Da sich die Kaufpreise aber nicht so viel nach unten bewegt haben, wie es der aktuelle Zinsanstieg nötig gemacht hat, wirst du in guten A-, B- oder C-Lagen bei einem einzelnen Wohnungskauf nicht von Anfang an im positiven Cashflow sein. Du kannst den Cashflow auf 3 Arten in eine positive Richtung entwickeln:

1. Durch Entwicklung der Miete über einen Zeitverlauf von mehreren Jahren oder Jahrzehnten bzw. durch Neuvermieteung.

2. Natürlich hast du bei leerstehenden Wohnungen die Möglichkeiten in einer Sondervermietungsform zu vermieten und damit höhere Renditen zu haben.

3. Du gehst halt mit mehr Eigenkapital rein und senkst deinen Finanzierungsbedarf.

Es gibt sicher in D Lagen auch so hohe Renditen, dass du direkt Cashflow positiv bist – aber das sind dann vielleicht auch die Wohnungen, die sich nicht so stark im Wert entwickeln wie du es gerne sehen würdest. Bei einer guten Immobilie in guter Lage mit positiven Cashflow zu starten, funktioniert aktuelle eher nicht. Aber in der aktuellen Situation kannst du dafür wieder besser über Kaufpreise verhandeln. Bei einer Urbyo Auswertung waren es im Schnitt 6 %, die drin waren. Wichtig ist aber, dass du als faire:r Verhandlungspartner:in auftrittst.

Besichtigst du eine Wohnung allerdings und kannst dein Angebot unter dem Angebotspreis mit einzelnen Punkten begründen, hast du deutlich bessere Chancen. Wichtig ist außerdem, dass du verbindlich auftrittst, dich an Absprachen hältst und schnell handeln kannst.

Ein paar Prozent Verhandlungsspielraum kannst du mit der Marktsituation. Da gehören dann gestiegene Zinskosten ebenso dazu wie Handwerkerkosten oder Materialkosten. Oft kannst du in der aktuellen Phase auch mit der Energieeffizienz des Objektes bei der Verhandlung punkten. Ist die mittelmäßig oder schlecht und es gibt einen Sanierungsstau, ist das ein gutes Argument bei der Preisverhandlung. Eine Lage in lauter Umgebung oder ungepflegtes Gemeinschaftseigentum können ebenfalls Gründe sein.

Die Gründe kannst du in einem Schreiben an Verkäufer:in oder Makler:in erklären. Dabei darfst du die Immo keinesfalls nur schlecht reden. Oft ist es sinnvoll, mit Positivem zu beginnen, dann die negativen Punkte zu erläutern und mit etwas Positivem zu schließen. Findest du keine ehrlich positiven Punkte, solltest du die Immo ohnehin nicht kaufen.

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Du musst da zwar nicht deinen letzten Preis reinschreiben und solltest im fairen Rahmen bleiben, 10 bis 15 % kannst du so aber schonmal rausholen.

Eine Garantie, dass das klappt, hast du natürlich nie. Wenn dich jemand überbietet, reicht es meistens nicht. Und das kann natürlich weiterhin passieren.

Während die Markolage die Lage der Stadt oder der Region meint, nimmst du bei der Mikrolage wirklich die unmittelbare Umgebung des Objektes in den Blick. Eigentlich zoomst du also etwas rein. Diese Aspekte gehören zur Mikrolage:

1. Infrastruktur: Die Qualität der Infrastruktur ist ein wichtiger Faktor bei der Wahl einer Immobilie. Eine gute Mikrolage bietet eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und Freizeitangebote.

2. Umgebung: Die Umgebung der Immobilie sollte deinen Anforderungen entsprechen. Wenn du beispielsweise Wert auf eine ruhige Umgebung legst, solltest du darauf achten, dass sich keine lauten Straßen oder Gewerbebetriebe in unmittelbarer Nähe befinden.

3. Nachbarschaft: Die Qualität der Nachbarschaft kann einen großen Einfluss auf die Lebensqualität haben. Achte darauf, ob es eine gute Nachbarschaft gibt und wie die Stimmung in der Nachbarschaft ist.

4. Grünflächen: Grünflächen in der Nähe der Immobilie können den Wohnwert erhöhen. Überprüfe, ob es Parks oder Grünanlagen in der Nähe gibt.

5. Lärmbelastung: Lärmbelästigung kann ein großes Problem sein. Überprüfe, ob es in der Nähe der Immobilie laute Verkehrsstraßen, eine Bahnstrecke oder andere Lärmquellen gibt.

6. Sicherheit: Sicherheit ist ein wichtiger Faktor bei der Wahl einer Immobilie. Überprüfe, ob es in der Nähe der Immobilie häufige Einbrüche oder andere Sicherheitsrisiken gibt.

Indem du die Mikrolage einer Immobilie genau prüfst, kannst du sicherstellen, dass die Immobilie deinen Anforderungen entspricht und ein gutes Investment darstellt.

Auf dem Urbyo Marktplatz findest du vorgeprüfte Immos mit ausreichend Infos zur Makro- und Mikrolage.

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Über den Urbyo Mortgage Partnership-Bereich bietet Urbyo den angebundenen Finanzierungsvermittler:innen eine Lösung, um ihr Netzwerk zu erweitern und die bestmögliche Finanzierung für die eigenen Kundinnen und Kunden bieten zu können. Versteckte Kosten entstehen dabei nicht!

Externe Vermittler:innen profitieren dabei von Urbyos Netzwerk aus über 1.400 Banken, den damit einhergehenden Top-Konditionen und höchstmöglichen Provisionen und Superbonifikationen. Unser Finanzierungsteam hat exklusive Kontakte zu Banken. Das garantiert neben schnellen Zusagen auch die Möglichkeit, Großprojekte mit regionalen Banken auch überregional umzusetzen. Von diesen Vorzügen profitieren dann wiederum die Kundinnen und Kunden externer Vermittler:innen. Insbesondere bei Großprojekten hilft unser Tool Urbyo Professional.

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Im Urbyo Programm ist den externen Vermittler:innen absoluter Kundenschutz bei voller Transparenz sicher. Denn wir wollen eine Win-Win-Situation für alle Seiten bieten. Denn die jeweiligen Kundinnen oder Kunden bleiben auch für Folgegeschäfte bei den externen Vermittler:innen. Als externe Vermittler:in erhältst du ein eigenes Urbyo Profil, in dem du über jeden Schritt informiert wirst. Wenn du an einem unverbindlichen Gespräch interessiert bist, schau mal hier vorbei.

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