¿Cuál será el futuro de la ley de vivienda en Baleares? Las elecciones autonómicas y municipales, celebradas a finales de mayo, dibujan un nuevo escenario en el mapa político y territorial, que podría dar la vuelta a las medidas estrella del actual Ejecutivo. Entre ellas, la ley de Vivienda, aprobada el 17 de mayo por el Gobierno de Coalición (PSOE-Unidas Podemos) y sus socios de ERC y EH Bildu.  El vuelco electoral a favor del PP podría dejar sin efecto la aplicación de la normativa en aquellas autonomías que, como la balear, podrían pasar ahora a manos de los populares. Este partido que dirige Marga Prohens ya expresó que procedería a desactivar la ley de Vivienda en Baleares y en aquellos territorios donde alcanzaran el poder.

Aunque se trata de una norma estatal, algunos aspectos como la declaración de zonas tensionadas depende de las comunidades. Además, cuestiones clave como el desarrollo del nuevo índice de precios siguen pendientes de definición.

El nuevo contexto, marcado también por el adelanto de las elecciones generales al 23 de julio, deja en el aire la aplicación y la efectividad de la ley de Vivienda en Baleares. Según precisan los agentes inmobiliarios de Durendesa®, se abre ahora un periodo de incertidumbre con claras consecuencias en el devenir del sector inmobiliario. Repasamos las principales incógnitas y las propuestas del PP en materia de vivienda.

¿Qué pasa con la ley de vivienda en Baleares tras las elecciones?

Los últimos comicios y las próximas elecciones generales empañan el futuro de la nueva ley de Vivienda en Baleares. El cambio de color en los ayuntamientos y comunidades- y el que vendrá o no a nivel nacional- abre un escenario incierto para esta normativa que aún en vigor sigue con flecos sueltos.

Las comunidades autónomas tienen mucho que decir en su aplicación. De ellas, depende por ejemplo solicitar la declaración de zona tensionada y, por tanto, el control efectivo de los precios. Los ayuntamientos, aunque en menor medida, también tienen cartas en el asunto: sobre ellos recae la gestión del suelo y aprobar recargos para las propiedades desocupadas.

Por su parte, la elaboración del índice de precio, clave para marcar la subida de los alquileres donde estén tensionados (siempre que las autonomías quieran declarar estas zonas como tal), queda en manos de quien forme el próximo Gobierno tras el 23J.

En el aire queda también la propuesta de la ley de vivienda en Baleares de la creación del futuro Consejo Asesor de la Vivienda -para regular los alquileres de menos de un año-, formado por representantes de ministerios con competencia en el área de vivienda, colegios profesionales, entidades financieras, etc. La normativa establece un plazo de 6 meses desde su entrada en vigor para la formación de este grupo de trabajo.

La incógnita llega igualmente a la construcción de un parque de vivienda pública de 183.000 inmuebles para alquiler social o asequible. Muchas de esas propiedades deben construirse en suelo público y en terrenos del Ministerio de Defensa.

Medidas del PP en materia de vivienda en Baleares

Las elecciones del 29M han puesto al PP al frente del Parlament Balear. Los populares recuperan así uno de sus grandes feudos de la mano de Marga Prohens y el apoyo de Vox.  El PP consigue cambiar también el color de plazas claves, como Palma e Ibiza.

Este vuelco electoral en Baleares puede dejar sin efecto el desarrollo de la ley de Vivienda en Baleares; normativa que, entre otras cosas, interviene y limita el precio de los alquileres. ¿Pero cuáles son las principales propuestas del PP en materia de vivienda en el archipiélago? Entre ellas, destacan medidas contra las okupaciones ilegales, el incremento de la oferta de pisos en alquiler y la reducción de impuestos:

• Plan de Okupación: recuperación de la propiedad para los propietarios de la vivienda en las primeras 24 horas. En el caso de okupaciones prolongadas, exención del pago de tasas, impuestos o suministros municipales al propietario del inmueble okupado. Asesoramiento jurídico permanente en estos casos y consideración de okupación como infracción grave (los okupas no podrán recibir prestaciones para vivienda o acceder a viviendas de alquiler del IBAVI).
• Propietarios: nueva deducción en el IRPF de un 15% sobre los rendimientos para aquellos que pongan su propiedad en el mercado de alquiler de larga duración.
• Inquilinos: ampliación de la deducción para arrendatarios de vivienda (cuota especial para menores de 30 años, familias numerosas, monoparentales o con discapacidad en un 20%) y ampliación del límite deducible para el resto.
• Compra de vivienda: eliminación del ITP para la compra de primera vivienda habitual para menores de 30 años y personas con discapacidad (inmuebles de hasta 270.000€; ampliación de hasta 350.000€ en zonas tensionadas).
• Reducción ITP: rebaja del 50% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para la adquisición de primera vivienda habitual para menores de 35 años, familias numerosas o monoparentales (viviendas de hasta 270.000€; ampliación hasta los 350.000 euros en zonas tensionadas).
• Supresión del Impuesto sobre Patrimonio: eliminación progresiva supeditada a la derogación del Impuesto de Solidaridad.
• Herencias: supresión del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) a todas las herencias entre padres e hijos, entre abuelos y nietos y entre cónyuges (grupos I y II). Reducción en un 50% del Impuesto de Sucesiones entre hermanos o entre tíos y sobrinos (Grupo III).
• Programa Alquiler Seguro: intermediación del Govern balear entre propietarios de viviendas vacías e interesados en alquilar (precios accesibles, garantías de cobro, vivienda rehabilitada para el alquiler y recuperación del inmueble en buen estado).
• Programa Build to Rent: cesión de suelo público a la iniciativa privada para viviendas de alquiler a precio tasado.
• Trabajadores de temporada o estudiantes: viviendas de coliving y cohousing.
• Familias o personas más vulnerables: nuevas promociones públicas de alquiler social.
• Fondos de ayudas para el alquiler: agilizar los tiempos de pago.
• Avales hipotecarios Hipoteca Joven (menores de 35 años): para cubrir el 20% que no prestan las entidades para la compra de vivienda.
• PGOU: mayor autonomía de los ayuntamientos en la aprobación de planeamientos municipales nuevos.
• Garantía de la seguridad jurídica de proyectos: refuerzo de la figura de la declaración responsable y recuperación del silencio administrativo positivo.
• Crecimiento en altura en Palma: reformulación de los índices de densidad para un mayor aprovechamiento del suelo.
• Facilitar la reconversión de locales comerciales en vivienda y reconvertir inmuebles grandes de tipología antigua en más de una vivienda.
• VPO: flexibilización del régimen de las reservas de suelo para Vivienda de Protección Oficial (VPO) para que los ayuntamientos decidan dónde, según zonificación y planificación.

¿Sabes si tú podrías solicitar una vivienda protegida en Baleares? La vivienda de protección pública (VPP) o vivienda protegida en Baleares tiene en su punto de mira a familias de rentas bajas o jóvenes. Para acceder a este tipo de propiedad, es imprescindible cumplir una serie de requisitos e inscribirse en el Registro Público de Demandantes de Viviendas, tanto si se trata de una vivienda de promoción privada (promotor que construye según las características de VPP) como si es una vivienda de promoción pública (Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI)). En ambos casos, debe cumplimentarse el mismo formulario, que puede presentarse de forma presencial o telemática.

Con ayuda de nuestros asesores inmobiliarios en Mallorca e Ibiza, repasamos cuáles son los requisitos para inscribirse en el Registro Público de Demandantes de Vivienda, qué pasos hay que seguir para pedir una vivienda protegida en régimen de venta o alquiler y cuál es la vigencia de este trámite, entre otros aspectos.

Cómo solicitar una vivienda protegida en Baleares

Según el IBAVI, los requisitos para acceder a una vivienda de protección pública en el archipiélago son los siguientes:

• Presentar la declaración responsable de inscripción en el Registro Público de Demandantes de Viviendas (ante el Instituto Balear de la Vivienda como requisito previo para poder optar a una vivienda protegida)
• Ser mayor de edad o ser menor emancipado legalmente con capacidad jurídica.
• Residencia en la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares (CAIB).
• No disponer de una vivienda en propiedad (con las excepciones previstas en los criterios de adjudicación aprobados por el Consejo de Administración de este Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI).
• No haber renunciado injustificadamente a una vivienda del IBAVI en los dos años anteriores.

Los ingresos mínimos y máximos anuales de la unidad de convivencia para participar en el proceso de adjudicación de una vivienda protegida en Baleares se detallan en cada procedimiento (información pública en la web del IBAVI).

Documentos para pedir una vivienda pública

Los documentos necesarios para optar a una vivienda protegida son el formulario de declaración responsable de inscripción en el Registro Público de Viviendas Protegidas, el modelo de consentimiento de datos y representación y estas acreditaciones:

• Documentos en el caso de viviendas protegidas de promoción privada (todos los miembros de la unidad de convivencia): documentos acreditativos de la identidad (fotocopia del Documento Nacional de Identidad en vigor (DNI); fotocopia del nombre de Identificación de Extranjeros en vigor (NIE) en el caso de extranjeros no comunitarios; certificado de inscripción en el registro de ciudadanos de la unión europea, juntamente con la copia del pasaporte o documento de identidad en vigor, en el caso de extranjeros comunitarios; fotocopia del libro de familia o certificado de nacimiento, en el caso de menores de edad).
• Documentos en el caso de viviendas protegidas de promoción pública (todos los miembros de la unidad de convivencia): certificado municipal de empadronamiento de todos los municipios donde han residido en la CAIB del solicitante A y solicitante B (Padrón Histórico); documentación para la acreditación de datos personales de todos los miembros de la unidad de convivencia; documentación acreditativa de ingresos; documentación a presentar en función de las circunstancias personales alegadas (estado civil, discapacidad, víctima violencia de género, jubilado, pensionista, acreditación en caso de ser propietario de la imposibilidad de disfrutar de la vivienda…)

La documentación se puede presentar presencialmente (solicitar cita previa en el IBAVI, en las oficinas de Registro de la CAIB o el teléfono 900 780 000)  o de forma online (trámite telemático). Los solicitantes que han sido admitidos y que tienen opciones a acceder a una vivienda (por la puntuación obtenida) serán avisado de dicha condición.

Vigencia de la inscripción en el Registro Público de Demandantes de Vivienda

La inscripción en el Registro Público de Demandantes de Vivienda tiene una vigencia de dos años (la no renovación supone la baja automática). En caso de querer renovar, esta intención debe comunicarse por escrito al IBAVI antes de su vencimiento (mediante instancia o formulario y señalando la opción de renovación). Este nuevo trámite se puede presentar en registredemandants@ibavi.caib.es o en cualquier oficina de registro de la CAIB.

La aprobación de un procedimiento se vincula directamente a la disponibilidad de viviendas, por lo que no hay un periodo fijo o fecha en el que se aprueben estas concesiones.

La adjudicación de una vivienda protegida en Baleares depende de la posición en la lista de solicitantes admitidos y de la disponibilidad de viviendas adecuadas a la unidad de convivencia. La puntuación depende directamente de las bases para cada procedimiento, de forma que la antigüedad no es una prioridad para el acceso a la vivienda.

La web del IBAVI recoge de forma periódica los procesos de adjudicación de vivienda de protección pública (apartado “Listados de adjudicación de viviendas”) y los listados de los aspirantes a acceder a una vivienda protegida en Baleares.

El ruido de los vecinos, del ascensor, del tráfico, de la calle, del movimiento de muebles, de los tacones… Existen numerosas fuentes de ruido que llegan a perturbar nuestra tranquilidad en casa, nuestro sueño y nuestra salud. Para combatirlos, podemos recurrir a una serie de medidas y reformas para insonorizar la vivienda o parte de ella, ya sea del ruido interior o exterior. Desde instalar ventanas con doble acristalamiento o aislar acústicamente las paredes con materiales adecuados hasta recurrir a estanterías llenas de libros o a los textiles para aislar acústicamente la vivienda. Con ayuda de nuestros asesores inmobiliarios en Mallorca e Ibiza, repasamos algunas de las soluciones más habituales para proteger de ruidos nuestra vivienda.

Soluciones para reducir el ruido en el hogar

Además de restar confort e intimidad, la contaminación acústica en casa puede sumar problemas como el estrés, la dificultad de concentración, los trastornos del sueño, la pérdida de audición, etc. Para evitar estas situaciones, es importante tomar cartas en el asunto y buscar medidas que aseguren el confort acústico en el hogar.

Materiales para absorber el ruido

Los materiales más comunes para insonorizar las paredes tanto de la calle como de los vecinos son las lanas minerales (lana de roca y lana de vidrio), el corcho y la madera. Otra posibilidad bastante recurrente es utilizar planchas de pladur para las paredes o las estanterías (más aislantes cuanto mayor es su densidad).

Doble acristalamiento

Las ventanas con doble acristalamiento mejoran notablemente el aislamiento acústico y térmico del hogar, ya que están formados por varias láminas de vidrio separadas por una cámara de aire sellada térmicamente. En este sentido,  los vidrios más aconsejables son los que tienen un espesor mínimo de 6 milímetros.  Para reforzar la acción que buscamos, nada mejor que apostar por marcos de ventana con materiales aislantes como el PVC.

La colocación de láminas de material absorbente de sonido en las tapas de las cajas de la persianas son también un recurso muy habitual.

Puertas aislantes

Esta opción resulta muy aconsejable tanto para la puerta de entrada como para aquellas que dan a espacios interiores. Su presencia es clave para reducir notablemente el ruido que penetra desde el exterior. Entre todos los modelos, las puertas macizas y las puertas batientes son las más aislantes (más que las puertas huecas y las correderas).

Falso techo

Una solución ideal para reducir el ruido de los pisos superiores (el movimiento de muebles, tacones…) es revestir el techo con listones de madera o crear un falso techo que añada una cámara de aire.

Suelos laminados

Cuando el ruido viene de abajo, suele resultar útil recurrir a aislar el suelo con láminas de polietileno, por ejemplo.

Insonorizar sin hacer obras

Los textiles como las cortinas consistentes, las alfombras, o los tapices son grandes alternativas para insonorizar sin hacer obras y lograr un mayor confort acústico en una habitación.. Las alfombras gruesas, por ejemplo, impiden que el sonido traspase y rebote en los suelos.

Otra opción que tampoco implica reformas es la colocación de estanterías repletas de libros. Esta medida, tan sencilla, protege la casa de ruidos y evita vibraciones con la pared contigua. (cuántos más libros pongamos, más se amortiguará el sonido). Es aconsejable combinar libros de distintos tamaños y dejar espacios entre ellos para una mayor acción.

Igualmente, resulta útil instalar armarios o muebles de pared a pared para reducir el ruido.

Qué hacer si tengo un vecino ruidoso

La mejor solución siempre es la pacífica. De hecho, en la mayoría de los casos suele bastar con trasladar la incomodidad al vecino ruidoso, ya que puede que ni siquiera sea consciente de las molestias que provoca. Si no atiende a razones, es momento de notificar la queja al presidente de la comunidad para que actúe como mediador (Ley de Propiedad Horizontal). Si aún así no se pone fin al problema, es aconsejable es recurrir a la policía: quedará constancia de la situación y puede obtenerse una prueba válida de la actitud del vecino.

Otras medidas más agresivas son denunciar al vecino ruidoso por vía administrativa (Ayuntamiento), vía contencioso-administrativa (indemnización por las consecuencias de la inacción de la administración), vía judicial-civil (daños y perjuicios) o vía penal (casos especialmente graves).

¿Qué es el Aval ICO? El Consejo de Ministros aprobó el pasado 9 de mayo la creación de una línea de financiación a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para cubrir el 20% de la hipoteca para primera vivienda. Estos avales, destinados a familias con menores a su cargo y jóvenes de hasta 35 años, se podrán solicitar hasta el 31 de diciembre de 2025. El coste destinado asciende a 2.500 millones de euros. La previsión es llegar a cerca de 50.000 beneficiarios.

Junto a los profesionales de la inmobiliaria en Mallorca Durendesa® , repasamos en qué consiste esta ayuda y cuáles son los requisitos para pedir el aval ICO para comprar una casa en Baleares o en cualquier comunidad.

Avales 20% ICO para jóvenes y familias con hijos a cargo

El objetivo de estos avales del 20% es conceder créditos para ayudar a comprar una primera vivienda a familias con hijos a cargo y jóvenes “con solvencia y capacidad financiera, pero sin ahorro para ofrecer la entrada que le solicita la entidad”. Esta cantidad puede incrementarse hasta el 25% si la casa dispone de la calificación energética tipo D o superior.

Este porcentaje se establece teniendo en cuenta que, generalmente, las entidades bancarias suelen conceder el 80% de la hipoteca; lo que implica que el comprador del inmueble debe aportar el 20% restante (además de abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)).

Con esta ayuda, los bancos podrán financiar hasta el 100% del precio de la vivienda sin correr tanto riesgo. Por su parte, el beneficiario devolverá ese 100%, incluyendo el 20% de lo avalado.

Aunque el aval ICO no supondrá un coste, sí deberán pagarse los intereses sobre el dinero prestado por la entidad (incluido ese 20%).

La iniciativa es similar a la aprobada ya en otras comunidades como el archipiélago balear, Madrid, Murcia o Galicia. Te recordamos nuestro post: Ayuda de la hipoteca para primera vivienda en Baleares (acceso al 100% de la hipoteca con aval público).

Condiciones para beneficiarse del crédito ICO para una casa

Los avales se destinan a dos colectivos, que deben cumplir una serie de requisitos para ser beneficiarios del aval ICO:

• Jóvenes de hasta 35 años: ingresos anuales inferiores a 37.800 euros. Es decir, 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Este máximo se fija en 75.600 euros brutos anuales cuando hablamos de hipoteca con dos firmantes.
• Familias con hijos a cargo sin límites de edad:  los ingresos anuales máximos irán en función del número de hijos a cargo (incremento del 0,3% por cada hijo; 2500 euros brutos anuales).  Cuando es una familia monoparental, el tope de ingresos se sitúa en 64.000 euros.

El precio de compra de la vivienda que avalará el ICO estará limitado y cambiará en función de la comunidad autónoma. Este máximo está pendiente de definición.

Estos avales serán complementarios a otros planes de ayuda a la vivienda para jóvenes y otros colectivos que ya han puesto en marcha otras comunidades.

Cómo solicitar el aval del Gobierno para vivienda

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) y el ICO contemplan la firma de un acuerdo para la implantación y gestión de esta nueva línea de avales, a las que se podrán sumar las entidades de crédito que operen en las líneas de mediación del organismo público (el ICO, que concede avales a empresas y entidades pasa con ello a hacerlo también a particulares).

Los interesados podrán solicitar este aval ICO a través de estas financieras hasta final de diciembre de 2025 (prorrogable en dos años más. No se ha definido a partir de cuándo de puede tramitar la petición.

Independientemente del plazo de amortización del préstamo o del periodo de carencia, el aval ICO tendrá un máximo de 10 años.

Los problemas, las causas y las soluciones de la vivienda en Baleares fueron el centro de debate de la jornada organizada por el Cercle d’Economia de Mallorca, entidad a la que está asociada Durendesa®. El encuentro, que reunió a los principales actores del sector inmobiliario, concluyó la necesidad de alcanzar una unidad de acción para planificar un urbanismo de largo recorrido y adaptado a la realidad actual. Del mismo modo, incidió en la importancia de incentivar la colaboración pública y privada para desarrollar un parque público de vivienda y dar respuesta a las verdaderas necesidades ciudadanas.

Nuestros agentes inmobiliarios en Palma recopilan las principales claves de este debate sobre la vivienda en Baleares, que se centró en temas como la normativa, la protección de los propietarios y los pisos vacíos, entre otras muchas cuestiones.

Emergencia habitacional y problemas de acceso a la vivienda

Los agentes inmobiliarios, los promotores, los constructores, los arquitectos y los juristas asistentes a la jornada La vivienda en Baleares: problemas, causas y soluciones pusieron sobre la mesa la importancia de consensuar entre todos los partidos una reforma del actual modelo de vivienda, en respuesta a uno de los principales problemas actuales.

En este sentido, se aportaron hechos, datos y tendencias para señalar la preocupación ciudadana por los problemas de acceso a la vivienda en el archipiélago, así como otras cuestiones como la falta de impulso a la vivienda protegida, las trabas normativas o la inseguridad jurídica al respecto.

Causas y problemas de la vivienda en Baleares

El sector inmobiliario balear apuntó las causas y problemas que persiguen a la situación de la vivienda en el archipiélago:

• Incremento poblacional elevado en un territorio muy acotado y protegido: En lo que va de siglo, la comunidad ha aumentado la población en 331.029 personas (15.000 habitantes/año, lo que significa que necesitaría unas 4.500 viviendas cada año). En la última década, la construcción de viviendas ha sido de 2.500/año frente a un crecimiento de 19.000 habitantes/año.
• Necesidades habitacionales distintas de los nuevos habitantes: En este sentido, se aludió al perfil de trabajadores nacionales o foráneos de los sectores claves, con salarios inferiores a la media nacional, y al de los extranjeros con alto poder adquisitivo (este último colectivo firmó más del 34% de todas las compraventas en Baleares; el porcentaje más alto a nivel nacional.
• Incremento significativo de los precios: el precio del m2 es de los más alto de todas las comunidades autonómicas, duplicándose en los últimos tres años.
• Trámites administrativos obsoletos, lentos y complejos (hasta 3 años para obtener licencias).
• Poca vivienda social: durante 2022, se hicieron 150 viviendas.  Extrapolando este cálculo, se necesitarían 3 décadas para atender a las más de 4.500 personas que esperan una vivienda de este tipo en el archipiélago.
• Tasas excesivas en las construcciones, falta de flexibilidad en los plazos de inicio y de ejecución de obras…
• Falta de planificación a largo plazo y falta de enfoque para diagnósticos concretos.

Agilizar los trámites urbanísticos, mayor altura e impulsar VPO

En base a ello, los principales representantes del sector instaron a desarrollar un plan estratégico con visión de futuro, a fomentar las colaboraciones públicas y privadas y a tratar nuevas modalidades de vivienda en Baleares (ubicación, densidades, crecimiento en altura…). Del mismo modo, destacaron la necesidad de agilizar y simplificar las gestiones ante el organismo público, de reducir los plazos de espera y de adecuar las tasas administrativas, entre otras soluciones.

El encuentro hizo también especial hincapié en la importancia de contar con un desarrollo reglamentario, que aplique la ley balear en toda su extensión y potencialidad, así como impulsar los instrumentos ya previstos sobre la materia. Subvencionar la diferencia entre el precio del alquiler por situaciones personales o familiares y mantener un foro abierto de debate sobre el estado de la vivienda en Baleares fueron otras de las propuestas surgidas del encuentro.

La imparable escalada del Euríbor está provocando que muchos hipotecados con ahorros se planteen amortizar la hipoteca para hacer frente a la subida de los intereses. En este escenario alcista, la amortización anticipada se observa como una buena solución para reducir la deuda con el banco y pagar menos intereses. Sin embargo, la situación del Euríbor y el hecho de disponer de liquidez  no son los únicos factores a considerar para decantarnos por esta medida. Otros aspectos como las ventajas fiscales, el plazo para finiquitar el préstamo o la rentabilidad de nuestros ahorros también deberían estudiarse cuidadosamente antes de lanzarse a hacer estos reembolsos.

En el caso de que no convenga amortizar la hipoteca,  podemos estudiar otras alternativas: pasarnos a una hipoteca fija o a una hipoteca mixta, alargar el plazo disponible, negociar una carencia con el banco… La particularidad de cada situación marcará la acción más aconsejable.

¿Cómo amortizar la hipoteca?

Cuando adquirimos un préstamo bancario para comprar una casa en Mallorca o Ibiza, por ejemplo, es habitual que llegue el momento en que nos planteemos si merece la pena amortizar la hipoteca, ya sea mediante la fórmula de la amortización parcial (devolver parte del capital pendiente) o mediante la amortización total (la totalidad de la deuda restante). Con esta actuación, perseguimos reducir o cancelar la deuda adquirida con el banco.

El Euríbor es un gran condicionante de esta decisión, ya que como índice de referencia afecta en gran medida a los préstamos. Así, si el Euríbor no está elevado, tampoco lo estarán los intereses y, por tanto, no tendrá sentido amortizar la hipoteca. Si el Euríbor está elevado, es momento de pensar en esta opción para conseguir reducir los intereses a pagar.

En el caso de amortizar la deuda de forma parcial, tendremos dos posibilidades:

• Reducir la cuota mensual: aumentará la capacidad de ahorro (se destinará menos dinero cada mes al pago hipotecario).
• Reducir el plazo de la hipoteca: se seguirá pagando la misma cantidad, pero se devengan intereses durante menos tiempo.

¿Merece la pena amortizar la hipoteca con la subida del Euríbor?

Como hemos comentado, la ecuación es clara: Euríbor alto= intereses elevados. Por tanto, cuanto más altos estén los tipos, mayor será el ahorro de intereses si amortizamos la hipoteca.

En el escenario actual, con un índice desbocado, la amortización del préstamo parece más que aconsejable. Sin embargo, para saber si realmente compensa hacer pagos anticipados para reducir el impacto de los intereses, deben ponerse también sobre la mesa otras cuestiones:

• Las circunstancias personales y familiares: las necesidades de liquidez y la mayor presión o no que genera convivir con deudas, por ejemplo.
• La rentabilidad que estamos obteniendo por ese dinero que pensamos meter en la hipoteca: si con la revisión de la hipoteca, el Euríbor es mayor al interés que estamos teniendo por nuestros ahorros, sí vale la pena amortizar.
• Las comisiones por la amortización parcial o total del préstamo (o por cancelación): es decir, si por esa cuantía el banco nos va a aplicar o no una comisión. No obstante, hay que tener en cuenta que el Real Decreto-Ley 19/2022 establece que las entidades bancarias no cobren en 2023 cargo por adelantar capital de una hipoteca variable.
• Las ventajas fiscales: la amortización también puede ser aconsejable si nos beneficiamos de la desgravación en el IRPF por haber comprado la vivienda habitual antes del 2013 (Hacienda devuelve el 15% de lo aportado anualmente sobre un máximo de 9.040 euros).
• El cálculo de los intereses que ahorramos con la amortización: esto depende del tiempo que llevemos pagando el préstamo (resulta mejor amortizar la hipoteca cuanto antes; en los primeros años).

Respecto a este último punto, cabe precisar que las hipotecas en España se rigen por el sistema de amortización francés. Según este referente,  se abonan más intereses al principio que capital (los intereses se reducen con el paso del tiempo). Por tanto, resulta más conveniente amortizar la hipoteca al principio y no al final.

¿Disminuir la cuota de pago o el plazo de la hipoteca?

Son dos de las opciones que se le presentan al hipotecado para reducir el impacto de los intereses generado por la subida del Euríbor. En términos generales, si se cuenta con ahorros y la intención es sobre todo menguar el gasto mensual, la solución es amortizar para disminuir la cuota. Pero si el objetivo es ahorrar a largo plazo y de forma más significativa, será aconsejable amortizar el plazo de la hipoteca: la cuota será la misma, pero se saldará antes la deuda y se reducirán los intereses totales del préstamo (se generan por menos tiempo).

No obstante, es importante estudiar cada caso por separado. Por ejemplo, si el hipotecado se beneficia de la deducción fiscal de hasta un 15% de la cantidad abonada anualmente por la hipoteca, puede resultar más atractivo reducir la cuota, dado que la deducción puede aplicarse durante más años.

Otras opciones para lidiar con la subida del Euríbor

Otra posibilidad que puede resultar interesar es el cambio a una hipoteca fija. Aunque esta opción se ha encarecido bastante en el último año, aún pueden encontrarse propuestas interesantes. Además, hay que tener en cuenta el nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias,  aprobado por el Gobierno a finales de años para los hipotecados en apuros por la subida del Euríbor. Un plan con dos tipos de ayudas: la ampliación del plazo de devolución de la deuda en hasta 7 años y el cambio a la hipoteca fija.

Otra alternativa es pasarse a una hipoteca a tipo mixto; un procedimiento que ofrece inicialmente un tipo de interés fijo y  más tarde un tipo variable. Aunque el hipotecado quedará posteriormente de nuevo expuesto al Euríbor, puede resultar interesante para aquellos que quieren ahorrar durante los primeros años y luego amortizar deuda para reducir los años dependientes de este índice.

Después de más de un año de tira y afloja, el Gobierno ha llegado a un acuerdo con Bildu y ERC para sacar adelante la Ley por el Derecho de la Vivienda. El proyecto de ley, que pasará ahora a las Cortes, recoge cambios significativos respecto a la propuesta que salió del Congreso de Ministros en 2022. Entre otras cuestiones, la nueva Ley de Vivienda pone tope a los alquileres, rebaja la consideración para ser gran tenedor (de 10 a 5 inmuebles) y determina que los arrendadores deberán pagar los gastos de agencia.

Resumimos las claves de la nueva Ley de Vivienda

Con ayuda de nuestros asesores inmobiliarios en Palma, repasamos las principales claves de la nueva Ley de Vivienda, que pone especialmente su punto de mira sobre el alquiler en Baleares y en el resto de las comunidades.

Fin del IPC como referencia para actualizar los contratos

Entre las principales novedades que recoge la Ley de Vivienda, destaca la creación de un nuevo índice del alquiler a partir de 2025, que buscará ser una referencia más estable e inferior a la evolución del IPC. Hasta entonces, se mantiene durante todo el 2023 el límite del 2% establecido por el Gobierno para la renovación de los contratos de alquiler en vigor. Un tope que subirá al 3% durante todo el 2024.

Se mantiene el derecho de los inquilinos a acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual (máximo 3 años).

Declaración de zonas tensionadas de alquiler

El nuevo acuerdo reduce los condicionantes para declarar una zona tensionada de alquiler, aquellas donde los precios están disparados. Con la nueva Ley de Vivienda se establece que deben cumplirse, como mínimo, uno de los siguientes requisitos:

• Que el pago de la vivienda más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos de los hogares.
• Que el precio haya subido al menos 3 puntos por encima del 3% en los últimos 5 años antes de la declaración de zona tensionada.

Definición de gran tenedor: 5 inmuebles

En la nueva normativa, se rebaja el número de inmuebles para ser considerado un gran tenedor, tanto en personas físicas como en personas jurídicas. El número pasa de 10 a 5 inmuebles (menos de 5 inmuebles= pequeño propietario).

Precio del alquiler en las zonas tensionadas

Los precios de los nuevos contratos de arrendamiento, indistintamente si los inmuebles pertenecen a grandes o a pequeños propietarios, se someten a un tope (no así en las zonas no declaradas tensionadas). Estos límites al alquiler serán diferentes en función de si el propietario es un gran o un pequeño tenedor:

• Pequeño propietario: se aplicará la indexación a la renta del alquiler anterior en vigor (subida del 2% en 2023; del 3% en 2024 y nuevo índice -sin definir- a partir de 2025).
• Gran tenedor: nuevo índice de precios, que no podrá ser superior al nuevo índice de alquiler que cree cada comunidad autónoma.

Pago de los honorarios de las inmobiliarias

Los gastos y los honorarios de las agencias inmobiliarias en relación al alquiler los asumirá el propietario.

Prohibición de excluir la aplicación de la ley en los contratos

La nueva ley elimina las cláusulas que permitían no aplicar las medidas recogidas en la normativa, en caso de alcanzarse acuerdo entre las partes.

Prohibición de aumentar el alquiler con nuevos gastos

Del mismo modo, queda prohibido incrementar la renta del alquiler con gastos que no estuviesen ya contemplados. Por ejemplo: gastos de comunidad, tasa de basura, etc.

Desahucios con fecha y hora predeterminada

La nueva Ley de Vivienda establece como obligatorio fijar fecha y hora de manera predeterminada para llevar a cabo los desahucios. Asimismo, recoge nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamientos, que aplazarán más de 2 años los procesos y establece el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.

Además, las comunidades autónomas podrán poner en marcha actuaciones propias de mediación y de alternativa habitacional y, por primera vez, se reconoce poder recurrir a los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer opciones a personas en riesgo de desahucio (alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación vulnerable, etc.).

La campaña de la renta 2022-2023 se inicia el próximo 11 de abril para llegar a su fin el 30 de junio. En este periodo, el contribuyente debe plasmar en la declaración todos los rendimientos del trabajo, actividades económicas, ganancias patrimoniales, capital mobiliario e inmobiliario del 2022. Las novedades y las dudas respecto a la desgravación de la vivienda en la declaración de la renta vuelven a ser unas de las cuestiones que más dudas despierta. Tener claro cuáles son las deducciones fiscales y cuáles nos aplican es clave para obtener un resultado más favorable.

Nuestros profesionales de la inmobiliaria en Mallorca e Ibiza Durendesa®, repasan las principales desgravaciones estatales y autonómicas en materia de vivienda en Baleares, así como las principales novedades de la renta 2022-2023.

CALENDARIO DE PRESENTACIÓN DE LA RENTA

Presentación telemática: del 11 de abril al 30 de junio de 2023

Por teléfono: del 5 de mayo hasta el 30 de junio de 2023 (solicitud de cita previa del 3 de mayo al 29 de junio)

Presencialmente: del 1 de junio al 30 de junio de 2023 (solicitud de cita previa del 25 de mayo hasta el 29 de junio).

Deducciones por compra de una vivienda

Al igual que en los ejercicios anteriores, la fecha clave sigue siendo el 1 de enero de 2013. Si la vivienda habitual se adquirió antes de este periodo, es posible deducirse hasta un 15% de la aportación hecha a la hipoteca en 2022 (límite de 9.040 euros). Esta ayuda estatal, por tanto, no aplica si el inmueble habitual se compró a partir del 2013.

Deducciones por arrendamiento de una vivienda: inquilino

En el archipiélago balear, el contribuyente puede deducirse el 15% de los importes satisfechos en concepto de arrendamiento de la vivienda habitual a favor de determinados colectivos. El importe máximo de esta deducción es de 400 euros.

El inquilino debe cumplir requisitos como los siguientes para acogerse a esta casuística:

• Ser menor de 36 años
• Tener un grado de discapacidad física o sensorial igual o superior al 65% o con un grado de discapacidad psíquica igual o superior al 33% o integrar una familia numerosa
• Ser un alquiler de vivienda habitual
• La duración del contrato de arrendamiento debe ser de al menos 1 año
• Debe haberse constituido un depósito de fianza
• No debe tenerse derecho a ninguna otra deducción por inversión de la vivienda habitual
• La suma de las bases no puede super los 33.000 € en tributación individual o los 52.800€ en tributación conjunta. En el caso de familias numerosas, estas cuantías se fijan en 26.000 y 40.000, respectivamente.

Deducciones por arrendamiento de una vivienda: propietario

El arrendador puede deducirse el 75% de los gastos en concepto de primas de seguros de crédito que cubran impagos de renta (máximo 400 euros anuales en tributación individual y conjunta). Esta posibilidad queda sujeta a los siguientes condicionantes:

• La duración del contrato de alquiler (un mismo inquilino) debe ser de al menos un año
• Debe haberse constituido un depósito de fianza
• El contribuyente debe declarar las rentas obtenidas por el alquiler de la vivienda en Baleares

Deducciones por arrendamiento por traslado temporal

En este caso, es posible deducirse el 15% de los gastos de alquiler por traslado temporal de su isla de residencia por motivos laborales (importe máximo 440 euros); siempre que se cumplan estas circunstancias:

• Alquiler destinado a vivienda habitual del inquilino
• Constitución de un depósito de fianza
• La suma de las bases no debe ser superior a 33.000€ en tributación individual o a 52.800€ en tributación conjunta.
• El inquilino debe identificar al casero en la declaración de la renta
• El traslado temporal no debe superar los tres años de duración
• Justificación documental del gasto y resto de requisitos

Deducciones por inversiones sostenibles en la vivienda habitual

Las inversiones realizadas en 2022 para la mejora de sostenibilidad en la vivienda habitual pueden desgravarse un 50% ( límite de 1.000 euros), si se cumplen estos términos:

• Inmueble situado en Baleares, que constituya o vaya a constituir la vivienda habitual
• La instalación de equipos de generación que permitan utilizar energías renovables que reduzcan el consumo (energía solar, biomasa, geotermia…)
• Actuaciones de suministro e instalación de mecanismos que favorezcan el ahorro de agua, la implantación de redes de saneamiento separativas y otros sistemas que favorezcan la reutilización de las aguas grises y pluviales o que reduzcan el volumen de vertido al sistema público de alcantarillado.
• La mejora al menos en un nivel de la calificación de la eficiencia energética de la vivienda habitual (requerirá el registro de los certificados de eficiencia energética)
• La suma de la base imponible general y del ahorro no superior a 33.000 euros en tributación individual o 52.800 euros en tributación conjunta.

Otras ayudas en Baleares

Al margen de las ayudas en viviendas, los baleares pueden deducirse también determinadas subvenciones, ayudas y partidas (comprobar requisitos) por conceptos como:

• Deducción por declaración de zona afectada gravemente por una emergencia de protección civil
• El 25% de donaciones a determinadas entidades destinadas a la investigación, el desarrollo científico o tecnológico o la innovación
• El 15% por donaciones, cesiones de uso o contratos de comodato y convenios de colaboración empresarial, relativos al mecenazgo cultural, científico y de desarrollo tecnológico y al consumo cultural
• El 15% por donaciones, cesiones de uso o contratos de comodato y convenios de colaboración, relativos al mecenazgo deportivo (límite de 600 euros)
• El 15% por donaciones a determinadas entidades que tengan por objeto fomentar la lengua catalana
• El 25% Por donaciones a entidades del tercer sector: (límite 150 euros anuales)
• El 100% de los importes para la compra de libros de texto por cada hijo (hasta 220 euros por cada hijo)
• El 15% por gastos de aprendizaje extraescolar de idiomas extranjeros (límite de 100 euros por hijo)
• Deducciones por cursar estudios de educación superior fuera de la isla de residencia habitual
• Hasta 250 euros para compensar el incremento del coste de los préstamos variables

Novedades en materia fiscal para la renta

La campaña de la renta 2022-2023 trae novedades en materia fiscal, como la ampliación del límite exento de declarar. Esta cantidad se fija en 15.000 euros (1.000 euros más) si los ingresos proceden de más de un pagador;  siempre y cuando las cantidades del segundo pagador en adelante no superen los 1.500 euros. También quedan exentos de presentar la renta los contribuyentes que no superen los 22.000 euros si proceden de un único pagador.

En cuanto a las deducciones por planes de pensiones privados, la máxima pasa de 2.000 euros a 1.500 euros. Por lo que respecta a los planes de pensiones de empresa, se mejora la desgravación hasta los 8.500 euros.

Otra novedad tiene que ver con la deducción por maternidad para madres con niños menores de tres años (máximo 1200 euros). En la renta 2021-2022, la progenitora debía trabajar por cuenta propia o ajena para beneficiarse de esta rebaja. Ahora, pueden optar también las progenitoras que reciben prestaciones contributivas o asistenciales.

¿Balcón o terraza pequeña? Toma nota. Si tienes la suerte de contar con una vivienda con terraza en Mallorca, seguro que ya estás pensando en sacarle todo el provecho posible esta primavera-verano. No en vano, con la llegada del buen tiempo, estos espacios se convierten en los lugares más cotizados de la casa y en los centros por excelencia de relax o de las reuniones con los amigos. Leer un libro, saborear un vino, compartir confidencias… Todo adquiere un cariz especial cuando sucede en las terrazas, los balcones o cualquier rincón al aire libre del hogar.

Los metros no impiden que estos lugares no puedan exprimirse al máximo. Si tienes un balcón o una terraza pequeña, solo debes prestar atención a algunos sencillos detalles para que parezca más grande y se convierta en tu mejor refugio. ¡Te lo contamos!

Trucos de decoración para agrandar un balcón o terraza pequeña

No podemos ampliar su superficie, pero sí escoger bien el mobiliario, los materiales y los complementos de la terraza. No se trata de dejar el espacio pelado, pero sí de decantarse por pocos muebles, una iluminación adecuada y colores claros, entre otros aspectos.

Mobiliario funcional y ligero para terrazas pequeñas

Las mesas y las sillas no pueden faltar en la terraza: son nuestras grandes aliadas para disfrutar de grandes momentos en estos espacios. En este sentido, hay que tener en cuenta que los muebles redondos, además de hacer el entorno más acogedor, suelen ser más pequeños y dar sensación de mayor amplitud.

Otra opción muy recomendable es recurrir a mobiliario plegable para tu balcón o terraza pequeña, que podemos colgar o incluso pegar completamente a la barandilla o a la pared para facilitar el movimiento. Es aconsejable que la mesa que adquiramos sea de patas finas.

Un aspecto clave para saber qué muebles necesitamos realmente es el uso de la terraza. ¿Queremos desayunar, comer y cenar allí? ¿Es únicamente nuestro espacio para escuchar música o leer un libro? En el primer caso, nos valdrá una mesa y un par de sillas. En el segundo, encajará mejor un pequeño sofá, un sillón, una hamaca, una banqueta, un banco volado, una tumbona colgante… según el espacio.

En cualquier caso, el mobiliario debe ser ligero y funcional. Los muebles más voluminosos deben situarse en los extremos para dejar la zona central más despejada.

Hierro forjado como material

Este material es uno de los que resulta más idóneo en las terrazas pequeñas, ya que aporta mayor ligereza que la madera, por ejemplo. El hierro forjado no da sensación de ocupar todo el espacio y resulta muy combinable con los accesorios.

Iluminación estratégica

La luz, bien utilizada, siempre ayuda a conseguir el efecto que buscamos. Hoy en día, hay multitud de posibilidades para iluminar las terrazas de forma original y acogedora. Pero si tu espacio es muy reducido,  la mejor opción serán las guirnaldas de luces. Se pueden dejarlas caer por la pared o por la barandilla de la terraza, sin quitar espacio y aportando un toque divertido.

En las terrazas pequeñas, es aconsejable decantarse por luces de techo o colgadas (mucho mejor que las lámparas de pie o las lámparas de mesa).

Jardines verticales o macetas verticales

Una terraza pequeña (o un balcón) no es una terraza si el verde no hace acto de presencia. ¿Cómo solucionarlo si el espacio es reducido? Con un jardín vertical pegado a la pared para no eliminar casi espacio.

Si eres amante de las plantas y flores pero no te cabe un buen macetero, recuerda que puedes colgarlas en la pared o ponerlas encima de la mesa para que decoren y aporten color, sin ocupar demasiado.

Tonos claros para una terraza pequeña

Al igual que ocurre en los espacios interiores, las tonalidades claras siempre son un recurso excepcional para generar amplitud y luminosidad en la terraza. De ahí que los colores neutros sean ideales para las terrazas pequeñas: blanco, gris, arena, beis… No significa que se deba prescindir de los colores más vivos o intensos, pero sí que estos queden reducidos a los accesorios.

En el caso de los cojines de la terraza, por ejemplo y aunque parezca extraño, es mejor que sean cojines largos que cuadrados, puesto que aportarán una mayor amplitud óptica al conjunto. El mismo patrón debe aplicarse al resto de elementos del espacio: plantas altas, elementos alargados…

Es recomendable que cualquier accesorio decorativo extra sea vertical para aportar una mayor sensación de amplitud a tu terraza pequeña o balcón.

Organización en vertical

Este último consejo sirve también para los rincones interiores de dimensiones reducidas: el orden en vertical aprovecha el espacio al máximo. Se puede, por ejemplo, colocar una estantería alargada para guardar los objetos de la terraza, mantenerlos ordenados y ocupar para ello poco espacio.

¿Quieres renovar los exteriores de tu hogar o estrenas casa con terraza, balcón o jardín en Mallorca? Te recordamos los principales trucos para convertir estos espacios en auténticos paraísos.

La superficie de una casa o de un piso es un elemento clave en el valor de la vivienda, su habitabilidad y su fiscalidad. Este parámetro resulta esencial, por ejemplo, cuando decidimos vender una casa en Mallorca o Ibiza, buscamos una propiedad de cierto tamaño en Baleares o revisamos los planos de una vivienda. Aunque los términos más empleados suelen sonarnos –superficie útil y superficie construida– no siempre conocemos la diferencia entre ambos ni sabemos en cuál debemos fijarnos. Un desconocimiento que puede llevar a confusiones en la compraventa de una vivienda en Baleares y provocar, por ejemplo, que compremos una casa con menos metros cuadrados de los que necesitamos.

Diferencia entre superficie útil y superficie construida de una vivienda

Ambos términos tienen que ver con el espacio ocupado por la vivienda, pero mientras que la superficie útil se refiere a aquella que se puede pisar dentro de la casa, la superficie construida recoge todos los metros cuadrados que están en el perímetro de la vivienda.

Por otra parte, la superficie construida con elementos comunes suma a la superficie construida la parte proporcional de las zonas comunes que corresponde a una propiedad (viviendas plurifamiliares).

La superficie útil o los metros útiles de la casa

La superficie útil o los metros útiles de la vivienda hace referencia al espacio disponible o a los metros habitables. Coloquialmente hablando, sería aquello que podemos pisar, pero incluyendo todo el interior de la vivienda -como el interior de los armarios empotrados y las superficies ocupadas por muebles- y excluyendo los elementos constructivos (tabiques, pilares, muros…).

Los espacios exteriores cubiertos de uso privativo (balcones, terrazas…) se consideran superficie útil al 50%, si no superan el 15% de la superficie útil total de la casa. En el caso de los trasteros o las plazas de garaje en las viviendas plurifamiliares, estos suelen computar como elementos independientes (superficie útil y construida).

Esta información es muy importante para el comprador de una casa, ya que precisa el espacio del que dispondrá para vivir y ocupar.

La superficie construida o los metros construidos

Este término es la superficie total de la vivienda, incluidos los elementos estructurales. Es decir, el espacio interior de la vivienda y los muros, los pilares… Por tanto, contempla lo que queda dentro del contorno de una casa.

En el caso de compartir paredes con algún vecino, el perímetro se mide desde la mitad de las medianeras. Los espacios de altura inferior a 1,50 m no se consideran superficie construida.

La diferencia entre la superficie útil y la superficie construida suele variar entre el 15% y el 25%, aproximadamente.

La superficie construida con elementos comunes

En viviendas plurifamiliares y en las urbanizaciones, es importante tener en cuenta la superficie construida más la parte proporcional de las zonas comunes del edificio (la entrada, el descansillo, el cuarto de contadores, las salas comunes…).

Esta superficie es la que utilizan los tasadores a la hora de valorar económicamente un inmueble. Los datos de la superficie construida y de la superficie construida con elementos comunes aparecen en el catastro (información gratuita y pública).

En este caso, la cifra respecto a la superficie construida general suele diferir entre un 10% y un 15% más.

Superficie útil y superficie construida: finalidades

Cada una de estas superficies aborda unos aspectos concretos de la propiedad. Así, mientras que la superficie útil nos informa sobre el espacio habitable disponible, la superficie construida resulta especialmente relevante para la tasación, la elaboración de las escrituras, los tributos (IBI) o las cuotas de la comunidad de vecinos.

Principales fallos al medir una vivienda

Según los profesionales de la inmobiliaria en Mallorca y Menorca Durendesa®, la confusión entre metros útiles y metros construidos es uno de los principales errores que se detectan a la hora de medir una vivienda. Otro fallo común es incluir toda la superficie de la terraza, ya que suelen computar al 50% en la superficie útil y solo pueden registrarse al 100% si están cerradas por tres orientaciones. Otra confusión habitual es meter los garajes y los trasteros en la superficie de la vivienda, puesto que van a parte.

Del mismo modo, es erróneo que el comprador valore la vivienda conforme a los metros útiles. Como hemos indicado, los tasadores tienen en cuenta el precio del metro cuadrado construido con comunes.

Contacta con nuestro equipo para evitar estas dudas, tanto si vas a vender tu casa como si estás interesado en comprar una vivienda en Baleares.

¿Puedo vender una casa con hipoteca? Una de las consultas más habituales que reciben nuestros asesores inmobiliarios en Mallorca e Ibiza es si se puede vender una casa hipotecada. La respuesta es afirmativa: es posible vender una vivienda sin haber acabado de pagarla. Esta situación, además, es mucho más frecuente de lo que parece, dado que es normal que cambien nuestras circunstancias conforme pasa el tiempo.

El proceso de vender un inmueble que todavía arrastra un préstamo es sencillo, aunque requiere analizar el punto de partida concreto para actuar en consecuencia. ¿Queremos vender una casa con hipoteca para comprar otra vivienda? ¿Qué ocurre si el precio de venta es inferior al préstamo pendiente? ¿Es posible traspasar la hipoteca? Profundizamos en las distintas opciones para que conozcas cuáles son los pasos a seguir.

Vender un piso hipotecado en Mallorca

Cuando compramos un inmueble en Baleares o en otra comunidad, lo hacemos pensando que será nuestro hogar para toda la vida. Esta decisión la acompañamos con un compromiso bancario de larga duración (muy larga, en la mayoría de los casos). Sin embargo, circunstancias como un cambio de trabajo, un divorcio o la ampliación de la familia, entre otras muchas, pueden derivar en que necesitemos adquirir otra propiedad que se ajuste a nuestra nueva realidad.

Es un contexto habitual: la mayoría de las operaciones se relacionan con la venta de viviendas que no están del todo pagadas. Pero eso sí, como te indicábamos, existen distintas coyunturas. En función de ellas, tendremos opciones como cancelar la hipoteca, subrogar la hipoteca al comprador de nuestra casa o solicitar una hipoteca puente para comprar otro inmueble, por ejemplo.

Vender la vivienda por un precio superior a la hipoteca

En esta situación, partimos de recibir más cantidad de dinero de la que debemos al banco por la casa. Sin duda, es la opción ideal, pero depende en gran medida de la salud del mercado inmobiliario.

Si nuestra intención es cancelar la hipoteca, tras confirmar que el precio de venta es mayor a lo que resta, debemos solicitar el Certificado de Deuda Pendiente al banco. Este documento es imprescindible para vender una propiedad con hipoteca y, en consecuencia, para realizar la firma de compraventa ante el notario.

El siguiente paso, una vez contemos con el cheque del comprador por el precio de la vivienda, será liquidar la deuda pendiente de la hipoteca con la entidad bancaria. Realizada esta operación, que suele conllevar el pago de comisiones por la cancelación del préstamo, recibiremos el dinero sobrante.

Vender la vivienda por un precio inferior a la hipoteca

Vender una casa con hipoteca por un precio inferior al préstamo que resta por pagar es igualmente posible. En este supuesto, si queremos cancelar la hipoteca, debemos pedir al banco el Certificado de Deuda Bancaria -como en el caso anterior- y exponerle la situación para comunicarle nuestra pretensión de devolver parte del préstamo. En concreto, aquella cantidad obtenida por la venta de nuestra vivienda hipotecada.

Una vez ejecutada la compraventa y, por tanto, con el cheque del importe del piso, destinaremos la totalidad del dinero a la parte del préstamo cubierto por la venta. La deuda pendiente por la hipoteca pasará a ser un nuevo préstamo, lo que implica que recogerá sus propias condiciones y cláusulas.

Subrogación hipotecaria al vender una casa con hipoteca

Otra posibilidad es vender una casa con hipoteca mediante la fórmula de la subrogación, que consiste en transmitir la hipoteca al comprador de la vivienda. En este caso, vendedor y comprador deben exponer la situación ante el banco, que estudiará a fondo la solvencia del deudor para determinar o no el cambio de titularidad del préstamo. Si la entidad ve viable esta operación, el comprador pasará a ser responsable de la hipoteca a todos los efectos.

Cabe señalar que la mayoría de los bancos no son partidarios de esta subrogación de deudor, puesto que prefieren abrir una nueva hipoteca con condiciones actualizadas.

Hipoteca puente para invertir en una nueva casa

Esta opción para vender una casa con hipoteca es conocida también como hipoteca cambio de casa y puede resultar conveniente para aquellos interesados en comprar una nueva vivienda y vender la suya; operaciones que no siempre pueden realizarse simultáneamente. Esta hipoteca puente facilita pagar dos hipotecas (la de la casa que hemos comprado y la de la casa que queremos vender) por un precio menor que el que resultaría si asumiésemos por separado ambos préstamos.

Para ello, debemos seguir los siguientes pasos. En primer lugar, solicitar a la entidad una nueva hipoteca para comprar la nueva casa y explicar que la intención es acceder a una hipoteca puente para facilitar el pago de los dos préstamos (el de la primera y el de la segunda vivienda (nueva hipoteca)).

El banco estudiará la situación y, si concede la hipoteca puente, determinará por lo general un plazo para venta de la primera vivienda. Esto implica que pagaremos la hipoteca puente -no dos hipotecas- durante el tiempo que la primera propiedad esté a la venta. O lo que es lo mismo: desembolsaremos una cuota mensual más alta que la que pagamos por la casa en venta, pero menor que si tuviésemos que pagar dos hipotecas por separado. Esto es así porque suele ofrecerse un periodo de cadencia en el que se cobran intereses y no la amortización de capital.

Finalizado ese periodo, la hipoteca puente se liquidará y se pasará a hacer frente solo al segundo préstamo.

Separar ambientes sin meterse en el engorroso proceso de hacer obra es más fácil de lo que puede parecer. Si tu vivienda es pequeña o necesitas utilizar una misma estancia para varias actividades, seguro que se te ha pasado por la cabeza la idea de separar ambientes. Sin embargo, también es probable que finalmente la hayas desechado, debido al malestar y al gasto que suelen acompañar a las obras. Te animamos a que recuperes este proyecto, porque es posible dividir espacios en casa sin reformas ni tabiques. Existen diferentes recursos que no requieren la presencia de obreros: desde utilizar el mobiliario hasta apostar por paneles japoneses o sacarle provecho a ese incómodo pilar en medio del salón.

Los profesionales de Durendesa®, tu inmobiliaria en Mallorca e Ibiza de referencia, recopilan las ideas más creativas y sencillas para separar ambientes en casa sin obras y sin perder espacio.

Ideas para separar ambientes sin muros ni tabiques

Puertas correderas

Las puertas correderas son quizás uno de las soluciones más recurrentes, tanto como elementos separadores como recursos para mitigar la falta de espacio. Con un simple gesto, este recurso consigue unir o separar espacios y sin dejar sin uso ningún rincón.  Abrirlas totalmente nos permite contar con un espacio más amplio y diáfano, mientras que cerrarlas garantiza zonas divididas en casa.

Su uso es muy interesante para separar cocinas, salones, zonas de paso…. pero también para dividir habitaciones infantiles o un dormitorio del estudio, por ejemplo. Además, existen distintos modelos (puertas correderas de cristal, de madera, de metal…), por lo que es fácil dar con la opción más adecuada a la estética de la casa y a nuestro bolsillo.

Estanterías o librerías separadoras

Las estanterías o las librerías son una opción muy valiosa. Nos ofrecen una doble función: separar ambientes y servir de almacenaje. Para sacarle el máximo partido, es aconsejable decantarse por estanterías sin trasera y que no suban hasta el techo. De esta forma se consigue que estos elementos no corten la continuidad visual y no impidan la circulación de la luz. Además, un modelo de la misma tonalidad que las paredes permite además su integración completa.

En los dormitorios amplios, es interesante recurrir a un armario que no llegue al techo para lograr este mismo objetivo y crear una zona de vestidor independiente a la zona del descanso, a la zona para trabajar, etc.

Mobiliario bajo y barras de cocina separadoras

El uso de muebles bajos nos puede servir exitosamente para separar una cocina americana del salón o diferenciar el salón del comedor. Además, es un buen recurso para ganar almacenaje. En cualquier caso, es aconsejable dejar la superficie de estos muebles despejada para evitar sobrecargar el ambiente.

Otro elemento divisorio que resulta muy práctico es la barra. Esta opción no solo marca los límites entre ambientes, sino que facilita un aprovechamiento por todos sus lados. Separa la cocina abierta del comedor, sirve como mesa para las comidas, para preparar los menús…

Por otra parte, el sofá también resulta muy útil para marcar una clara división entre el salón y el comedor. Eso sí, resultan más convenientes los sofás con respaldo recto y bajo, ya que aligeran su posición visual. Además, como la parte trasera no suele ser muy estética, se puede colocar un mueble sobre su respaldo -obtendremos un extra de almacenaje- o colocar una pieza pequeña con cajones que sirva, por ejemplo, de escritorio.

Los sillones, las butacas, los pufs, un banco… son elementos que igualmente nos pueden ayudar a delimitar zonas en el salón con menor carga visual que el sofá.

Cortinas y paneles japoneses

Las cortinas son una forma sencilla de marcar fronteras sobre todo en pisos pequeños, lofts y en ambientes diáfanos.  Además de resultar generalmente económica, es muy estética, ya que estos accesorios están disponibles en una gran cantidad de modelos, materiales, colores y texturas. Entre los distintos tipos, destaca el panel japonés para separar ambientes sin obras.

Estos paneles deslizantes, que aportan por igual calidez e intimidad a cada espacio dividido, tienen un gran poder decorativo y práctico. De hecho, hoy en día están muy presente para separar el salón del comedor o delimitar una zona de trabajo en casa.

Biombos y listones de madera

Los biombos es una forma móvil de separar espacios más tradicionales, que contribuye a crear ambientes íntimos y aportar originalidad. Se utiliza sobre todo en dormitorios y baños y cada vez más en zonas exteriores de la casa.

Un recurso similar pero más moderno es recurrir a listones de madera para delimitar espacios. Esta opción crea espacios con personalidad sin perder la luz ni la continuidad visual.

Pilares y columnas

Aunque solemos identificar a los pilares y a las columnas como elementos incómodos, lo cierto es que también nos pueden servir para separar espacios y potenciar la decoración. Por ejemplo, se les puede dar protagonismo a través del color y potenciar su posición para que actúen de barrera. Una idea para hacerlo sería, por ejemplo, incluir un mueble a medida entre dos pilares, que sirva para delimitar y separar ambientes.

Los interesados en beneficiarse del aval hipotecario del Govern de hasta el 20% para comprar una primera vivienda en Baleares ya pueden iniciar los trámites ante las entidades adheridas al programa Garantía Hipoteca IBAVI; de momento, Caixabank, Cajamar y Caixa Colonya Pollença. Entre los requisitos a cumplir, destaca el límite del valor del inmueble en 270.000 euros, residir al menos 5 años en Baleares y tener unos ingresos anuales máximos de 57.117 euros en declaraciones individuales (64.257 euros en el caso de las conjuntas).

Los asesores inmobiliarios en Mallorca e Ibiza de Durendesa® resumen cuáles son los condicionantes para acceder a este aval hipotecario y los pasos a seguir para acogerse a esta medida, vigente hasta diciembre de 2024.

Requisitos para pedir el aval hipotecario del IBAVI

Mediante el programa Garantía Hipoteca IBAVI, el Govern concederá la garantía correspondiente a la financiación otorgada por el banco por encima del 80% del valor del inmueble.  Es decir, avalará hasta el 20% del valor de la vivienda, que deberá reunir las siguientes condiciones:

• Adquisición de una primera vivienda en Baleares.
• Inmueble destinado a residencia habitual y permanente.
• Precio de compra igual o inferior a 270.151,20 euros (se incluyen los elementos anexos como el aparcamiento o el trastero y se excluyen los gastos y tributos de adquisición).

En cuanto a los requisitos que se contemplan para los solicitantes de este aval hipotecario:

• Nacionalidad española o de la Unión Europea o residencia legal en España.
• Residencia en la isla de un mínimo de 5 años (continua o discontinua).
• Ser los compradores y los solicitantes del préstamo.
• Ingresos anuales de 57.117,67 euros (1 persona) o de 64.257,38 euros (2 o más).
• No disponer de otras propiedades inmobiliarias en territorio español (no ser propietario ni usufructuario).

Como excepciones a este último punto, el programa Garantía Hipoteca contempla tener un porcentaje de propiedad obtenido por herencia;  no disponer del inmueble por causas como divorcio, separación, situaciones de violencia de género…; o estar en situación de dependencia o de incapacidad superior al 33% si el inmueble no cumple con los requisitos de accesibilidad.

Por lo que respecta al préstamo, se establece que la entidad financiera debe financiar como mínimo el 80% del valor de la vivienda; que la garantía estará vigente desde el inicio del préstamo y hasta que el beneficiario devuelva al banco la cantidad equivalente al importe garantizado por el IBAVI; y que los gastos de tramitación de la garantía ascienden a un 0,50% del importe garantizado.

Igualmente, se determina que si el beneficiario deja de pagar la cuota a la entidad, el IBAVI ejecutará la garantía y le reclamará la cantidad abonada en su nombre. El adjudicatario deberá firmar una póliza de contragarantía que permita al IBAVI reclamar las cuotas impagadas judicialmente.

Solicitar el aval del Govern para la compra de vivienda

La petición se puede ya tramitar a través de las oficinas bancarias adheridas (por el momento, CaixaBank, Cajamar y Caixa Colonya Pollença, si bien el Govern espera que se sumen más). En cada supuesto, el banco será el encargado de evaluar si el interesado en solicitar la hipoteca es susceptible de entrar en el programa Garantía Hipoteca IVABI.

En caso afirmativo, la entidad se encargará de recoger toda la información pertinente y de trasladarla a la Cámara de Comercio de Mallorca; organismo encargado de realizar el análisis de superación de riesgo bancario. El IBAVI notificará la resolución al solicitante en la carpeta ciudadana (cabe la posibilidad de presentar recurso contra la misma en el plazo de 15 días desde la recepción de la notificación). Obtenida la resolución favorable, se firmará ante notario la escritura pública.

En cualquier caso, la concesión de la Garantía Hipoteca IBAVI queda condicionada al otorgamiento del préstamo por parte de la entidad financiera.

El programa, operativo al menos en 2023 y 2024, ha reservado una partida de 15 millones de euros para este año, con la que el Govern pretende ayudar alrededor de 300 solicitantes.

Documentos necesarios

La documentación obligatoria para pedir el aval hipotecario para la adquisición de una primera vivienda en Baleares es la siguiente:

• Documento nacional de identidad.
• Certificado de empadronamiento.
• Declaración de la renta o certificado de ingresos emitido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria del ejercicio fiscal cerrado.
• Solicitud de otorgamiento de garantía, declaración responsable y autorización para la consulta de datos personales.
• Documentos precontractuales (opción de compra, arras, reserva).
• Certificado de precio máximo y contrato de compraventa.
• Acreditación de no tener vivienda en propiedad (nota simple registral del servicio de índice del Registro Central de la Propiedad) o acreditación de la excepción.

La imparable escalada del Euríbor está provocando que muchos hipotecados a tipo variable (sobre todo) se planteen amortizar la hipoteca para hacer frente a la subida de los intereses. En este escenario alcista, la amortización se presenta como una solución aconsejable para reducir la deuda con el banco si se cuenta con un dinero extra. No obstante, la situación del Euríbor y la disposición de liquidez no son los únicos factores a tener en cuenta para decantarse por esta medida. Aspectos como las comisiones o el tiempo que resta para finiquitar el préstamo también deben ser cuidadosamente estudiados antes de dar este paso.

¿Y si no conviene amortizar la hipoteca? Pasarse a una hipoteca fija o a una hipoteca mixta, alargar el plazo disponible, negociar una carencia con el banco… son opciones que quizás nos puedan resultar provechosas. Repasamos las distintas opciones con ayuda de nuestros asesores inmobiliarios en Mallorca e Ibiza.

¿Cómo amortizar la hipoteca?

Cuando adquirimos un préstamo bancario para comprar una casa en Mallorca o Ibiza, por ejemplo, es habitual que llegue el momento en que nos planteemos si merece la pena amortizar la hipoteca, ya sea una amortización parcial (devolver parte del capital pendiente) o una amortización total (la totalidad de la deuda restante). Con esta actuación, nuestro objetivo es reducir o cancelar la deuda adquirida con el banco.

Si decidimos amortizar la deuda de forma parcial, tenemos dos fórmulas posibles:

Reducir la cuota mensual: aumentará la capacidad de ahorro (se destinará menos dinero cada mes al pago hipotecario).

Reducir el plazo de la hipoteca: se seguirá pagando la misma cantidad, pero se devengan intereses durante menos tiempo.

¿Merece la pena amortizar la hipoteca con la subida del Euríbor?

La ecuación es clara: Euríbor alto= intereses elevados. Por tanto, cuanto más altos estén los tipos, mayor será el ahorro de intereses si amortizamos la hipoteca.

En el escenario actual, con un índice desbocado, la amortización del préstamo parece más que aconsejable. Sin embargo, para saber si realmente compensa hacer pagos anticipados para reducir el impacto del alza de los intereses, deben valorarse también otras cuestiones:

Las circunstancias personales y familiares: las necesidades de liquidez y la mayor presión o no a convivir con las deudas.

La rentabilidad que estamos obteniendo por ese dinero que pensamos meter en la hipoteca: si cuando se revisa la hipoteca el Euríbor es mayor al interés que estamos teniendo por nuestros ahorros, sí vale normalmente la pena amortizar.

Las comisiones por la amortización parcial o total del préstamo (o por cancelación): es decir, si por la cantidad que vamos a meter en la hipoteca el banco nos va a aplicar o no una comisión. No obstante, hay que tener en cuenta que el Real Decreto-Ley 19/2022 establece que las entidades bancarias no cobren en 2023 cargo por adelantar capital de una hipoteca variable.

Las ventajas fiscales: la amortización también puede ser aconsejable si nos beneficiamos de la desgravación en el IRPF por haber comprado la vivienda habitual antes del 2013 (Hacienda devuelve el 15% de lo aportado para la hipoteca sobre un máximo de 9.040 euros).

El cálculo de los intereses que ahorramos con la amortización: esto depende del tiempo que llevemos pagando el préstamo (resulta mejor hacerlo cuanto antes).

Cabe precisar que las hipotecas en España se rigen por el sistema de amortización francés. Según este referente, al principio se abonan más intereses que capital (los intereses se reducen con el paso del tiempo). Por tanto, resulta más conveniente amortizar la hipoteca en los primeros años.

¿Disminuir la cuota de pago o el plazo de la hipoteca?

Son dos de las opciones que tiene actualmente el hipotecado para reducir el impacto de los intereses. En términos generales, si cuenta con ahorros y lo que se quiere es menguar el gasto mensual, la solución es amortizar para disminuir la cuota.  Pero si el objetivo es ahorrar a largo plazo y más significativamente, amortizar el plazo de la hipoteca será más aconsejable: la cuota será la misma, pero se pagará menos por intereses, al generarse estos por menor tiempo. Además, esta segunda opción supondrá saldar antes la deuda con el banco.

No obstante, es importante mirar cada caso por separado. Por ejemplo, si el hipotecado se beneficia de la deducción fiscal de hasta un 15% de lo pagado anualmente por la hipoteca, puede resultarle más atractivo reducir la cuota, dado que la deducción se puede aplicar durante más años.

Otras opciones para lidiar con la subida del Euríbor

Otra posibilidad que puede resultar interesar es el cambio a una hipoteca fija. Aunque esta opción se ha encarecido bastante en el último año, aún pueden encontrarse propuestas interesantes.  Además, hay que tener en cuenta el nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias, que aprobó el Gobierno a finales de años para los hipotecados en apuros por la subida del Euríbor. Una medida que contempla dos tipos de ayudas: la ampliación del plazo de devolución de la deuda en hasta 7 años y el cambio a la hipoteca fija.

Otra alternativa es pasar a una hipoteca a tipo mixto, que inicialmente ofrece un tipo de interés fijo para pasar más tarde a un tipo variable. Aunque el hipotecado vuelve a quedar posteriormente expuesto al Euríbor, esta fórmula puede resultar interesante para aquellos que quieren ahorrar durante los primeros años y luego amortizar la deuda para reducir los años dependientes de este índice.

Si tienes una mascota en casa o estás pensando en adquirir una, debes tener en cuenta las consideraciones de la nueva Ley del Bienestar Animal. Entre ellas, el tiempo máximo que tu perro o gato puede permanecer sin compañía en el hogar. Con esta normativa, se dicta que las mascotas no pueden quedarse sin supervisión en casa más de 3 días seguidos, si bien el plazo se reduce a 24 horas en el caso de los perros. El incumplimiento de esta regulación podrá acarrear multas de hasta 10.000 euros.

La ley de Bienestar Animal ha sido aprobada recientemente en el Congreso de los Diputados. El siguiente paso es su tramitación en el Senado.

Límite de tiempo para dejar a una mascota sin supervisión en el hogar

El proyecto de Ley de Bienestar Animal regula diversos puntos que afectan a los dueños de las mascotas como, por ejemplo, el máximo tiempo que pueden dejar solos y sin supervisión al animal en casa. En general, este límite se establece en 72 horas (gatos, pájaros…), aunque se reduce a 24 horas en el caso de los perros. Este último plazo se puede ampliar si hablamos de perros pastores; siempre y cuando se pueda saber su posición (cuenten con un localizador) y dispongan de un refugio para enfrentarse a condiciones climatológicas adversas. Los perros de caza, uno de los principales puntos de enfrentamiento en la perfilación de la normativa, quedan finalmente excluidos de la ley.

Así las cosas, está pendiente la definición de una lista de animales que catalogue aquellos que no puedan considerarse mascotas de compañía. Posiblemente: ratones, cobayas, conejos, chinchillas, serpientes, arañas, camaleones, iguanas, aves procedentes de otros países… ¿Qué ocurre si tienes en casa un animal que no es considerado como mascota?  En este caso, se podrá tener una autorización para permitir seguir teniéndolo en el hogar hasta su muerte.

Principales claves de la Ley de Bienestar Animal

Entre el resto de medidas que contempla la normativa, destaca la prohibición de que el animal viva en balcones, sótanos o terrazas o de dejar a la mascota sola en el coche. Se endurecen también las penas por maltrato y abandono animal: entre 500 y 10.000 euros las leves; entre 10.000 y 50.000 euros las graves; y entre 50.000 y 200.000 euros las muy graves). La norma establece también la prohibición de comercializar con gatos, perros y hurones en tiendas de mascotas, la regulación de la cría de animales (solo podrá ser ejercida por criaderos profesionales) y la esterilización de las mascotas que vivan fuera del interior de la vivienda.

Medidas de la Ley de Bienestar Animal para los perros

Además de concretar el tiempo que los canes pueden permanecer solos en casa, la Ley de Bienestar Animal recoge otras medidas en relación a los perros. Entre ellas:

• Curso obligatorio para tener un perro como mascota: será necesario realizar previamente un curso sobre la crianza y el mantenimiento del perro, a no ser que ya se sea dueño del animal. En este caso, se establece un plazo de dos años para hacerlo. Esta formación gratuita se realizará por Internet.
• Contratar un seguro de responsabilidad social: hasta ahora solo era obligatorio para los perros potencialmente peligrosos.
• Esterilización del perro: solo si el perro ha sido adoptado en una sociedad protectora.
• Compra de un perro: si se prefiere esta fórmula a la adopción, la adquisición de este tipo de mascota solo podrá realizarse en criaderos especializados registrados.

Tener una mascota en el piso de alquiler

La Ley de Bienestar Animal no repercute en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que implica que la admisión o no de una mascota en la vivienda de alquiler sigue dependiendo del acuerdo entre el arrendador y el arrendatario. Si el contrato de alquiler en Mallorca o Ibiza no recoge esta especificación, no existe ningún impedimento legal para que el inquilino tenga una mascota en el piso de alquiler.

Ya se puede volver a solicitar el Bono Alquiler Joven en Baleares

Abierta la segunda convocatoria para solicitar la ayuda del bono alquiler joven en Baleares.  Los menores de 35 años interesados en esta subvención de 250 euros al mes pueden acogerse al segundo plazo de presentación de solicitudes hasta el 28 de febrero de 2023.  La nueva convocatoria prevé una partida de 2,8 millones de euros para cubrir los recibos de alquiler durante dos años de los adjudicatarios. De momento, el primer periodo se ha cerrado con 1.200 beneficiarios del total de 2.559 solicitudes recibidas, lo que supone que se haya comprometido ya un presupuesto de 6,7 millones de euros.

Nuestros asesores inmobiliarios en Baleares de Durendesa® te recuerdan cuáles son los requisitos para acceder al Bono de Alquiler Joven en Baleares y cuáles son los pasos que debes seguir para pedir la ayuda este febrero.

Segunda convocatoria para pedir el Bono Joven del Alquiler en Baleares

La medida, destinada a facilitar el alquiler joven en Baleares, contempla una ayuda directa a los arrendatarios de entre 18 y 35 años con escasos recursos económicos. En concreto, el periodo subvencionable es de 24 mensualidades de contratos de alquiler vigentes a 1 de enero de 2022 hasta 15 de septiembre de 2022.

El Bono Alquiler Joven es incompatible con cualquier otra ayuda al alquiler concedida por cualquier administración o entidad pública. No obstante, se establecen como excepciones que el beneficiario tenga consideración de especialmente vulnerable, sea receptor de prestaciones no contributivas de la Seguridad Social o reciba el ingreso mínimo vital. En estos casos, la suma de las ayudas percibidas no debe ser mayor que el importe de la mensualidad de la renta.

Quién puede acceder a la ayuda de 250 euros del bono alquiler joven

Según precisa el Govern, los condicionantes para beneficiarse del Bono Alquiler Joven en Baleares son los siguientes:

• Edad: hasta 35 años (a 15 de septiembre de 2022).
• Nacionalidad: española, miembro de la UE o Suiza o extranjeros no comunitarios con permiso de residencia y residencia regular en las Baleares.
• Ingresos de la unidad de convivencia no superiores a 24.318 euros.
• Contrato de alquiler con vigencia a 15 de septiembre de 2022.
• Mensualidad del alquiler igual o inferior a 900 euros.
• Titularidad del contrato: se exceptúan los titulares que, o bien ellos o bien alguno de sus convivientes, tengan un primer o un segundo grado de parentesco (padres, hijos y sus cónyuges, hermanos, abuelos, nietos o sus cónyuges) o sean socios o partícipes del arrendador.
• Acreditación de una fuente de ingresos regular: mínimo 3 meses de antigüedad en los 6 meses anteriores al 15 de septiembre de 2022 o al menos 6 meses a partir del 15 de septiembre de 2022.

Cómo presentar la solicitud al Bono Joven de Alquiler

El método de presentación para optar al bono alquiler joven es exclusivamente telemático a través del siguiente enlace. Para tramitarlo, se requiere DNI electrónico, certificado digital o Clave Pin. Las solicitudes son individuales (no por vivienda) y pueden hacerse hasta las 23:59 h del 28 de febrero de 2023.

Estas ayudas del bono alquiler joven se adjudicarán por orden de entrada. En primer lugar, se tendrán en cuenta los expedientes completos y correctos y, en segundo, los expedientes subsanados dentro del plazo indicado para ello.

En caso de presentarse más de una petición al bono alquiler joven, la última instancia será la considerada como válida.

Qué documentos necesito para pedir el bono del alquiler

La documentación para acceder al Bono Alquiler Joven debe contemplar:

• Documento Nacional de Identidad de los titulares del contrato (NIF, NIE o pasaporte).
• Documento acreditativo de representación, si procede.
• Contrato de trabajo y alta de actividades económicas (autónomos).
• Certificado histórico de convivencia del inmueble.
• Informe de vida laboral de la TGSS.
• Copia del contrato de alquiler en vigor.
• Referencia catastral de la vivienda.
• Certificado del Registro de la Propiedad de no tener titularidades registradas en todo el territorio nacional.
• Justificantes bancarios del pago de las mensualidades del alquiler (los pagos realizados en efectivo no tienen validez).
• Autorización para la consulta telemática de datos.
• Declaración responsable.

Importante: Los pagos bancarios de las mensualidades de alquiler de enero de 2022 a diciembre de 2022 deben presentarse telemáticamente en el momento de la solicitud. Los justificantes de las mensualidades posteriores a la presentación deben aportarse telemáticamente cada 4 meses; según los plazos indicados para ello.

Balance de la primera convocatoria y pagos de las ayudas al alquiler

Según datos del Govern, se denegaron 1.359 solicitudes del total de 2.559 peticiones recibidas en la primera convocatoria del Bono de Alquiler Joven: 617 por no cumplir con los requisitos exigidos y 742 por desistimiento después del periodo de enmiendas.

El primer pago de estas ayudas -realizado el pasado 23 de diciembre- llegó a 817 solicitantes por un total de 1,2 millones de euros. En el segundo pago, se destinaron 1,5 millones de euros tanto para cubrir las mensualidades que faltaban por abonar de los primeros beneficiarios como para atender a los 383 adjudicatarios más procedentes del periodo de enmiendas.

Código de Buenas Prácticas Bancarias

El nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias fue aprobado a finales de 2022 para dar respuesta a los hipotecados en apuros debido a la fuerte subida del Euríbor. Contempla dos tipos de ayudas dirigidas a las familias de clase media con problemas para pagar la cuota: la ampliación del plazo de devolución del préstamo en hasta 7 años y el cambio a hipoteca fija. En vigor hasta el 24 de noviembre del 2024, las medidas se limitan a aquellos clientes con viviendas de máximo 300.000 euros y con hipoteca firmada antes del 31 de diciembre del 2022.

Nuestros asesores inmobiliarios en Baleares de Durendesa® repasan los distintos requisitos para adherirse al Código de Buenas Prácticas Bancarias. El protocolo es de adhesión voluntaria por parte de las entidades bancarias, pero de obligado cumplimiento una vez éstas se suscriben.

Restructuración de la deuda y mensualidades más asequibles

La entrada en vigor de este Código de Buenas Prácticas Bancarias pone en marcha dos mecanismos para aliviar la carga de aquellas familias de clase media con problemas para desembolsar las mensualidades. Por un lado, la ampliación de la devolución del préstamo en hasta 7 años para conseguir rebajar la cuota mensual. Por otro, el cambio de la hipoteca de fija a variable para que las cuotas sean estables. Es decir, para que se pague siempre lo mismo y se eviten las sorpresas derivadas de las subidas del tipo de interés.

No obstante, estas opciones no tienen por qué salir a cuenta en todos los casos. Según recuerdan nuestros profesionales de la inmobiliaria en Mallorca e Ibiza, la ampliación conlleva un alargamiento de la vida de la hipoteca y, por tanto, un encarecimiento del precio final del préstamo. En este sentido, aconsejan no precipitarse, estudiar bien las situaciones particulares y calcular cuánto se pagará de más considerando los años de aplazamiento de la hipoteca. De igual modo, es importante valorar si realmente conviene el tipo de interés fijo o, por el contrario, va a suponer que nos encontremos con un valor demasiado alto.

Una vez solicitada la novación del préstamos hipotecario (cualquier cambio en las condiciones del préstamo en el momento posterior a la firma), el banco debe revisar que el solicitante cumple con todos los requisitos señalados por el Real Decreto Ley 19/2022. Una vez comprobada la documentación y realizada la petición de novación, la entidad dispondrá de 15 días para formalizar el trámite.

Requisitos de adhesión para las familias de clase media

En el caso de las familias de clase media que se enfrentan a la subida del Euríbor a la hora de pagar su préstamo, deben cumplirse los siguientes requisitos para la adhesión al Código de Buenas Prácticas Bancarias:

• Vivienda habitual con hipoteca firmada antes del 31 de diciembre de 2022.
• Precio de compraventa de la vivienda no superior a 300.000 euros.
• Ingresos de la unidad familiar no superiores a los 29.400 euros brutos anuales. Este límite aumenta a 37.800 euros (4,5 veces el IPREM) si un miembro presenta una discapacidad superior al 33%, sufre dependencia o incapacidad por enfermedad. Se amplía hasta los 46.200 euros (5,5 veces el IPREM) si algún componente de la familia sufre parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual de más del 33%, discapacidad física o sensorial del 65% o más o incapacidad por enfermedad grave.
• La cuota debe suponer más del 30% de los ingresos netos familiares.
• La situación familiar o económica debe haber sufrido una alteración especialmente significativa en los últimos cuatro años.

Por otra parte, cabe recordar que existe también un código de Buenas Prácticas Bancarias para familias vulnerables. En este caso, se ofrecen tres soluciones distintas: un plan para reestructurar la deuda (medidas previas a la ejecución hipotecaria); una quita de deuda (medidas complementarias cuando con el plan no se pueden afrontar las mensualidades); y la entrega de la vivienda en dación en pago (medidas sustitutivas).

Bancos adheridos al  código de buenas prácticas para deudores

Las entidades adheridas a este Código de Buenas Prácticas Bancarias para aliviar la subida de los tipos de interés variable son los siguientes (BOE 19 de enero de 2023):

• Abanca Corporación Bancaria, SA.
  Arquia Bank, SA.
  Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, SA.
  Banco Caminos, SA.
  Banco de Crédito Social Cooperativo, SA.
  Banco de Sabadell, SA.
  Banco Santander, SA.
  Bancofar, SA.
  Bankinter, SA.
  CaixaBank, SA.
  Caixa de Crèdit Dels Enginyers-Caja de Crédito de los Ingenieros S. Coop. de Crédito.
  Caixa Popular-Caixa Rural, S. Coop. de Crédito V.
  Caixa Rural de Callosa d ́en Sarriá, Cooperativa de Crédit Valenciana.
  Caixa Rural de L’Alcudia, Sociedad Cooperativa Valenciana de Crédito.
  Caixa Rural de Turís, Cooperativa de Crédito Valenciana.
  Caixa Rural Galega, Sociedad Cooperativa de Crédito Limitada Gallega.
  Caixa Rural San Vicente Ferrer de la Vall d ́Uixó, Coop. de Crédit V.
  Caixa Rural Torrent, Cooperativa de Crédito Valenciana.
  Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ontinyent.
  Caja Laboral Popular, Coop. de Crédito.
  Caja Rural Católico-Agraria, S. Coop. de Crédito V.
  Caja Rural Central, Sociedad Cooperativa de Crédito.
  Caja Rural de Albacete, Ciudad Real y Cuenca, Sociedad Cooperativa de Crédito (Globalcaja).
  Caja Rural de Albal, Coop. de Crédito V.
  Caja Rural de Alginet, S. Coop. de Crédito V.
  Caja Rural de Altea, Coop.de Crèdit Valenciana.
  Caja Rural de Asturias, Sociedad Cooperativa de Crédito.
  Caja Rural de Cheste, Sociedad Cooperativa de Crédito.
  Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de Crédito.
  Caja Rural de Guissona, Sociedad Cooperativa de Crédito.
  Caja Rural de Navarra, S. Coop. de Crédito.
  Caja Rural de Villar, S. Coop. de Crédito V.
  Caja Rural del Sur, S. Coop. de Crédito.
  Caja Rural La Junquera de Chilches, S. Coop. de Crédito V.
  Caja Rural San Isidro de Vilafamés, S. Coop. de Crédito V.
  Caja Rural San Jaime de Alquerías del Niño Perdido, S. Coop. de Crédito V.
  Caja Rural San José de Burriana, S. Coop. de Crédito V.
  Caja Rural San José de Nules, S. Coop. de Crédito V.
  Caja Rural San Roque de Almenara, S. Coop. de Crédito V.
  Caja Rural Sant Josep de Vilavella, S. Coop. de Crédito V.
  Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito.
  Cajasur Banco, SA.
  Colonya-Caixa D’estalvis de Pollensa.
  Deutsche Bank SAE.
  Eurocaja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito.
  Evo Banco, SA.
  Ibercaja Banco, SA.
  ING Bank N.V. Sucursal en España.
  Kutxabank, SA.
  Open Bank, SA.
  Targobank, SA.
  Unicaja Banco, SA.
  Unión de Créditos Inmobiliarios, SA, Establecimiento Financiero de Crédito.

Novedades en los impuestos por donación en Baleares

Las viviendas que pasen de padres a hijos en Baleares tendrán una bonificación fiscal de hasta el 95% en los impuestos por donación de viviendas, siempre y cuando el inmueble se destine a la primera vivienda habitual del beneficiario. Así lo han pactado por unanimidad los partidos de izquierda y el PP para rebajar los impuestos por donación de viviendas en vida en Baleares, sumándose otros condicionantes como que el beneficiario no tenga en propiedad otra vivienda o que su renta sea inferior a los 33.000 euros.

Nuestros profesionales de la inmobiliaria en Mallorca e Ibiza de Durendesa®  repasan los requisitos para obtener esta rebaja de impuestos por donación de un inmueble en Baleares y te recuerdan las diferencias principales entre esta fórmula y la de la herencia.

Bonificación fiscal 60%-95% en las donaciones en vida de vivienda

La medida, aprobada por unanimidad, contempla una rebaja de impuestos del 60% en los impuestos por donación de viviendas de padres a hijos o descendientes, siempre que la propiedad se destine a primera vivienda habitual. Este porcentaje se amplía hasta el 95% cuando el beneficiario sea menor de 36 años, tenga discapacidad a un grado de minusvalía o forme parte de una familia monoparental o familia numerosa.

Además de la utilización del inmueble como vivienda principal, otros requisitos para acceder a estas bonificaciones por donación de viviendas:

• El valor del piso no podrá ser mayor a 270.151,20 euros
• El beneficiario no podrá ser propiedad de otra vivienda ni vender el inmueble
• El beneficiario tendrá que residir en la casa al menos tres años desde la donación
• Los ingresos tendrán que ser inferiores a 33.000 euros (tributación individual) o 52.800 euros (tributación conjunta).

La iniciativa, a propuesta del PP y con modificaciones de los partidos de la izquierda, fue aprobada por unanimidad en la primera sesión del debate de los Presupuestos Generales de Baleares, celebrada durante el pasado mes de diciembre.

Diferencia entre donación de vivienda o herencia

La herencia y la donación de viviendas son las dos fórmulas para acceder a un legado en nuestro país. En ambos casos, el tributo hacia el que hay que mirar es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, si bien hay otros gravámenes en función del bien recibido.

A grandes rasgos, la diferencia entre ambas formas reside en que la herencia reparte el patrimonio del fallecido o fallecida entre sus herederos, mientras que la donación supone la transmisión de los bienes de una persona a otra en vida. En el supuesto de la donación, los bienes se entregan de forma inmediata. En el caso de la herencia, la transmisión se produce tras el fallecimiento y, antes de recibir los bienes, deben realizarse ciertas gestiones obligatorias. Además, el testamento puede modificarse todas las veces que se quiera hasta el fallecimiento, siendo considera como válida la última versión. La donación puede ser reversible en casos como el incumplimiento de las condiciones o cuando el donatario comete un delito contra el donador, por ejemplo.

Para la mayoría de expertos, la fórmula de la herencia suele resultar más económica, si bien hay que estudiar cada caso de manera concreta y contemplar aspectos como el lugar del bien inmobiliario, el valor de la herencia, las reducciones o exenciones según el grado de parentesco o la base imponible del beneficiario, etc. No obstante, no hay que olvidar que cada autonomía tiene potestad para regular estos procesos y aplicar bonificaciones y reducciones.

En el archipiélago balear se debe también tener en cuenta la nueva ley de herencias en vida o Ley de Sucesión Voluntaria Paccionada o Contractual de Baleares, que contempla las herencias en vida de abuelos a nietos, las donaciones progresivas, la renuncia a la legítima de un ascendiente o la donación de otro ascendiente diferente, entre otras.

Secar la ropa en casa durante el invierno no es sencillo para todas las familias. Ni todos los hogares cuentan con un espacio exterior para dejarla secar al aire libre ni todas las casas disponen de secadora. O quizás sí, pero entonces asusta el coste de la factura de la luz si se pone en marcha este aparato. Sea como sea, lo cierto es que el frío y/o las lluvias características de esta época del año obligan a muchas familias a convivir con la ropa mojada dentro de casa, haciendo del tendedero un mueble más durante días y días.

Cuando esto ocurre, quedan dos opciones: echar mano de accesorios específicos de secado de prendas o recurrir al ingenio para conseguir secar la ropa dentro de casa más rápido.

Desde Durendesa®, tu inmobiliaria en Mallorca e Ibiza, recopilamos las mejores trucos para que esta tarea no te desespere por su lentitud y, sobre todo, para que -por fin- puedas evitar los olores y las humedades de la ropa mojada en casa.

Cómo secar la ropa más rápido cuando llueve

Una cosa está clara: lo mejor es tender la ropa al aire libre. Pero si hace mal tiempo en el exterior, no dispones de balcón o  de terraza o no cuentas con secadora, hay soluciones para secar la ropa dentro de casa, sin que ello suponga un problema de humedad, de malos olores y de desorden en casa.

Puedes usar un tendedero eléctrico, un tendedero plegable, un tendedero colgado… Pero, sobre todo, prueba a introducir alguno de los siguientes trucos para reducir el tiempo de tendido y de secado de la ropa, sin que la situación se vuelva lenta y estresante.

Centrifugar la ropa en la lavadora o escurrir bien las prendas

Esta opción es fundamental para acortar el tiempo en que la ropa húmeda queda expuesta y evitar una gran acumulación de humedad. Es cierto que se gasta algo más de luz, pero también que el centrifugado contribuye a que la ropa seque más rápido y esté menos húmeda.

En este sentido, es aconsejable lavar la ropa utilizando ciclos cortos y un centrifugado rápido (soltará mucha agua y se ahorrará energía). Igualmente, es importante tender tan pronto como acabe la lavadora para que las prendas no se arruguen y cojan humedad y olor.

Si lavas la ropa a mano, asegúrate de extraer bien toda el agua posible antes de ponerla a secar: retuerce las prendas todo lo que puedas, sacúdelas varias veces de forma enérgica y cuélgalas dentro de la ducha o de la bañera durante un tiempo antes de ponerla en el tendedero. Escurrirás así el exceso de humedad.

Además, piensa que sacudir la ropa aportará un extra muy valioso. Esta acción conseguirá evitará arrugas en la ropa, sobre todo en camisas y camisetas. Ten en cuenta también dejar espacio entre las prendas cuando tiendas para reducir el tiempo de secado.

Un deshumificador para secar más rápido la colada

Cuando el ambiente está muy húmedo, cuesta horrores secar la colada. Sin embargo, poner un deshumificador cerca de la ropa tendida conseguirá tanto reducir la humedad en el aire como controlar su porcentaje en la estancia.

Otro truco es colocar el deshumificador debajo del tendedero y poner una sábana en la parte superior para que actúe como un túnel de secado.

En cualquier caso, no es buena idea secar la colada en las zonas húmedas de la casa (como el baño) o en las zonas con olores (la cocina, las salas donde fumes…). Lo aconsejable es tender la ropa en una habitación que se ventile mucho.

Usar el secador de pelo y la plancha para secar la ropa

Esta ayuda sirve para eliminar el exceso de agua antes de tender prendas pequeñas (calcetines, ropa interior…) y conseguir que éstas sequen más rápido. Si optas por este truco – para quitar la humedad y poder utilizar la ropa enseguida- controla que el aire del secador no esté ni muy frío ni muy caliente para que no dañe o queme la ropa.

También puedes usar la plancha para acabar de secar la colada e igualmente tener cuidado, ya que algunas piezas pueden encogerse o estropearse con el calor. Normalmente, la tela vaquera, el poliéster o la viscosa sí que suelen admitir bien el planchado de ropa con un poco de humedad.

Radiadores y ventiladores para acelerar el secado

Si el secador de pelo puede ser útil para prendas pequeñas, el radiador y el ventilador pueden ayudarnos con las prendas grandes. Eso sí, la ropa nunca debe ponerse encima del radiador: debes colocarla cerca o colgarla junto al aparato en una percha.

Utilizar toallas para secar la ropa

Otro consejo para secar la ropa es recurrir a toallas. Por ejemplo, puedes colocar una camiseta, un pantalón… sobre una toalla gruesa extendida y enrollarla haciendo presión para que absorba la humedad.

La toalla puede servirte también como aliada si la introduces en el tambor de la lavadora junto con el resto de prendas y utilizas un programa adecuado de centrifugado. Te resultará verdaderamente útil sobre todo cuando se trata de sábanas, nórdicos, jeans…

Igualmente, puedes recurrir a un escurre verduras para secar la ropa y quitar la humedad a la ropa interior, calcetines o cualquier prenda pequeña. Puedes completar esta operación recurriendo al secador o colgando la ropa cerca del radiador.

La situación económica, la aprobación de la Ley de Presupuestos Generales del Estado y la llegada del nuevo año traen consigo la prolongación de ciertas medidas arrendatarias y la aplicación de novedades en los alquileres en 2023. Entre otras actuaciones, entra en vigor un nuevo plan de alquileres asequibles, se prorroga el límite de la subida del precio del arrendamiento a un máximo del 2% durante todo 2023, se congelan los precios de los alquileres hasta junio de 2023 y se suspenden los desahucios en caso de inquilinos vulnerables.

Con ayuda de nuestros asesores inmobiliarios en Baleares, desgranamos las principales disposiciones sobre los alquileres en 2023 para que conozcas en qué se traducen cada una de ellas.

Principales actuaciones y novedades en el alquiler en 2023

En el ámbito del alquiler, la inflación y la situación económica ha propiciado la extensión de ciertas medidas sobre los contratos de alquiler. Algunas aplicables durante todo el año; otras hasta mediados de 2023, eso sí, con posibilidad de revisión para poder ser prolongadas. En el primer caso, destaca el límite a la actualización de rentas de alquileres en 2023. En el segundo, la prórroga extraordinaria de 6 meses de los contratos de alquiler que finalicen hasta el 30 de junio de 2023. Ambas mejor vistas por el inquilino que por el propietario.

Con la aprobación de los Presupuestos Generales se incrementa un 5,4% el montante destinado a la vivienda, hasta superar los 3.400 millones de euros.

Ayudas para alquiler de viviendas habituales y permanentes

En el marco de las ayudas contempladas en los Presupuestos Generales del Estado para 2023, se establece un nuevo plan de alquileres asequibles con una partida de 260 millones de euros. De manera general, esta medida recoge subvencionar hasta el 40% de la renta mensual, incrementándose hasta el 50% en el caso de los mayores de 65 años.

Los principales requisitos para acceder a estas ayudas al alquiler en 2023 son:

Característica de la propiedad: Vivienda habitual y permanente

Límite de ingresos: 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples o IPREM (4 IPREM en el caso de familia numerosa y personas con discapacidad o 5 IPREM para la familia numerosa especial y para personas con ciertos grados de discapacidad).

Renta: 600 euros al mes de alquiler, si bien oscila hasta 900 euros en función de la comunidad autónoma. Es el caso de Baleares, donde el Govern ha establecido este techo superior al central debido al elevado precio de la vivienda de alquiler en el archipiélago.

Bono Joven

El Bono Joven, con una partida de 200 millones de euros, se dirige a jóvenes de entre 18 y 35 años. Para recibir el cheque de 250 euros mensuales para el alquiler, este sector de la población debe acreditar su renta de trabajo y demostrar ingresos inferiores a 3 veces el IPREM (24.300 euros), entre otros condicionantes.

El bono joven del alquiler se aprobó en enero de 2022, contemplando para los solicitantes una cuantía de 250 euros mensuales durante dos años. Por el momento, el Govern balear (la ayuda es gestionada por las autonomías) ha resuelto el pago de 1,2 millones de euros a los 817 primeros beneficiarios. La previsión es que más de 1.600 jóvenes de las islas puedan beneficiarse de esta ayuda.

Límite del 2% en la revisión anual de las rentas de alquiler

La limitación del 2% en la revisión anual de las rentas de los contratos, medida aprobada durante el año pasado, se prorroga este 2023. Esto implica que se mantiene la desvinculación de los alquileres al IPC y, en consecuencia, las rentas quedan vinculadas al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que establece un tope del 2%.

Ahora bien, se contempla que  se puede pactar otra actualización distinta en los acuerdos con pequeños tenedores (propietarios que no tengan más de 10 inmuebles). En caso de no haber consenso, el incremento máximo anual  será del 2%.

La extensión de esta medida se alarga así 12 meses más, lo que a final de año sumará un total de 21 meses de aplicación.

Prórroga de los contratos con finalización hasta el 30 de junio

Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que acaben hasta el 30 de junio de 2023 se podrán prorrogar 6 meses más desde la fecha de fin del acuerdo. Se materializará a petición del inquilino y manteniendo las mismas condiciones. Durante ese tiempo, el alquiler podrá actualizarse con el máximo del 2%.

No obstante, hay excepciones a esta prórroga extraordinaria de arrendamiento, siempre y cuando el casero necesite el inmueble para supuestos como:

• Vivienda permanente para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción
• Para el cónyuge en caso de divorcio o separación (siempre que así lo recogiera el acuerdo)

Suspensión de los desahucios de inquilinos vulnerables hasta junio

Esta consideración se amplía hasta el 30 de junio de 2023 y se aplica tanto a procedimientos por impago de rentas como a aquellos casos de expiración del contrato en los que el inquilino quiere recuperar la vivienda.

La suspensión del desahucio depende de que el inquilino sea considerable vulnerable y de la localización de una alternativa habitacional por parte de servicios sociales, lo que puede suponer el alojamiento gratuito durante un tiempo indeterminado. Para compensar a los arrendadores afectados por la suspensión de desahucio, se contempla la petición de indemnización hasta el 31 de julio de 2023.

La compensación, centrada en el periodo entre la suspensión y el momento de su levantamiento, se determina en función del valor medido del alquiler según la ubicación, índices de referencia del mercado inmobiliario y gastos corrientes, entre otros.