¿Cómo puede faltar vivienda si hay millones vacías? Un informe del Observatorio del Alquiler retrata la gran paradoja territorial de España: millones de viviendas permanecen vacías o fuera del mercado en municipios que pierden población, mientras las grandes ciudades concentran cada vez más habitantes, empleo y demanda residencial.

España tiene 3,8 millones de viviendas vacías, pero encontrar un piso de alquiler es cada vez más difícil en las grandes ciudades. Esta es la gran contradicción que refleja el informe ‘Poblaciones en peligro: acceso a la vivienda y pérdida de dotaciones‘, elaborado por el Observatorio del Alquiler.

El documento advierte de que la despoblación rural y la crisis de acceso a la vivienda urbana no son dos problemas separados, sino dos caras del mismo desequilibrio territorial: los pueblos pierden población, servicios y mercado residencial, mientras las áreas urbanas acumulan más habitantes y una presión creciente sobre el alquiler.

“El presente informe parte de una premisa central: la despoblación y la crisis de acceso a la vivienda no son problemas independientes, sino dos manifestaciones de un mismo desequilibrio territorial”, recoge el documento.

La gran paradoja: viviendas vacías donde falta población y falta de pisos donde se concentra la demanda

El informe resume la situación con una idea clara: donde la población se concentra, la vivienda escasea y los precios se tensan; donde la población desaparece, la vivienda pierde uso, mercado y valor.

Según los datos recogidos en el estudio, el 84% del territorio español alberga solo el 15,9% de la población, alrededor de 7,5 millones de personas. En el extremo contrario, las grandes áreas urbanas concentran casi el 70% de la población española y el 76% del empleo.

Esta brecha se ha ido ensanchando con el paso del tiempo. En 1950, casi la mitad de los españoles vivía en entornos rurales. Hoy esa proporción se sitúa en torno al 19% y las proyecciones apuntan a que en 2050 podría caer hasta el 12%.

Más de 4.900 municipios tienen menos de 1.000 habitantes

La despoblación afecta a una parte muy amplia del mapa español. De los 8.132 municipios del país, 4.975 tienen menos de 1.000 habitantes, lo que equivale al 61,2% del total. Además, casi la mitad de los municipios se sitúa por debajo del umbral europeo de riesgo de despoblación, fijado en 12,5 habitantes por kilómetro cuadrado.

El informe señala que esta pérdida de población responde a una combinación de factores: baja natalidad, envejecimiento, salida de jóvenes, falta de oportunidades laborales, ausencia de un mercado de alquiler, cambios culturales y dificultades para desarrollar un proyecto profesional en muchos municipios pequeños.

Menos vecinos, menos servicios y más despoblación

Uno de los puntos centrales del informe es el círculo vicioso que se produce en los municipios que pierden habitantes.

A medida que se reduce la población, también disminuye la base fiscal y se debilita la viabilidad de servicios públicos y privados. Cuando esos servicios cierran o se concentran en cabeceras comarcales, el municipio pierde atractivo para nuevas familias y empuja a más vecinos a marcharse.

“El resultado es un círculo vicioso que se autoalimenta: menos población, menos servicios; menos servicios, menos atractivo residencial; menos atractivo residencial, más despoblación”, señala el informe.

311 oficinas postales rurales cerradas, 250 escuelas menos y mínimos en centros de salud

La pérdida de servicios básicos es uno de los efectos más visibles de la despoblación.

Entre 2012 y 2016, según recoge el informe, se cerraron 311 oficinas postales rurales, lo que supuso la desaparición de casi una de cada cuatro oficinas auxiliares en determinadas zonas rurales.

El cierre afectó especialmente a provincias y comunidades con fuerte presencia rural. El estudio cita, entre otros casos, Aragón, Castilla y León, Castilla-La Mancha y Galicia.

En educación, el informe destaca que más de 250 escuelas, en su mayoría de infantil y primaria, cerraron en España en la última década, principalmente en zonas de caída demográfica.

En sanidad, los datos recogidos apuntan a que el número total de centros de salud y consultorios cayó a 13.075 en 2023, el mínimo en 12 años, tras tres ejercicios consecutivos de descensos.

La vivienda vacía se concentra donde menos se convierte en alquiler

El informe también analiza la distribución de la vivienda vacía en España. Según el Censo de 2021 del INE, existen 3,8 millones de viviendas vacías, el 14,4% del parque residencial total.

Pero esas viviendas no están repartidas de forma uniforme. Los municipios de menos de 10.000 habitantes, donde vive poco más del 20% de la población, concentran aproximadamente el 45% de las viviendas vacías del país.

La paradoja es todavía mayor en los pueblos más pequeños. En los municipios de menos de 100 habitantes, el 70% de las viviendas están vacías o tienen un uso muy ocasional. En los municipios de entre 100 y 500 habitantes, la proporción alcanza el 57%.

Por qué tener casas vacías no significa tener alquiler disponible

El informe insiste en una idea clave: la vivienda vacía no equivale a oferta.

Muchas casas están cerradas, deterioradas, pendientes de herencias, en manos de varios propietarios o ligadas emocionalmente a familias que no quieren vender ni alquilar. En otros casos, las viviendas no cumplen condiciones adecuadas para entrar al mercado residencial.

El documento identifica varios motivos que bloquean este parque:

Predominio cultural de la propiedad frente al alquiler.
Deterioro de los inmuebles tras años sin uso.
Apego emocional de los propietarios a viviendas familiares heredadas.
Fragmentación de la propiedad entre varios herederos.
Falta de intermediación para activar esas viviendas.
Ausencia de empleo o servicios cercanos que facilite nuevos proyectos de vida.

El dato que rompe el mito: muchos quieren alquilar en pueblos y no encuentran vivienda

Uno de los datos más llamativos del informe procede de un estudio publicado por la Asociación para el Desarrollo Rural Integral de las Tierras del Jiloca y Gallocanta, en Aragón.

Según ese análisis, más del 55% de las personas que intentaron alquilar una vivienda en pueblos de 1.000 habitantes en 2020 no lo consiguieron y acabaron desistiendo.

Es decir, aunque muchos pueblos tienen viviendas vacías, eso no significa que exista una oferta real de alquiler para quienes quieren instalarse en ellos.

Las grandes ciudades concentran población y tensión residencial

Mientras una parte muy amplia del territorio pierde vecinos, las grandes áreas urbanas siguen concentrando población, empleo y demanda de vivienda. El informe destaca que estas zonas han incrementado su población en más de seis millones de personas desde 2001 y reúnen alrededor del 70% de los habitantes.

Esta concentración genera presión sobre el mercado residencial. Aumenta la demanda de compra y alquiler, se tensionan los precios y crece la necesidad de ampliar infraestructuras, transporte, sanidad y educación.

El documento cita el caso de Madrid y Guadalajara para explicar este proceso. Guadalajara se ha consolidado como una de las provincias con mayor crecimiento reciente, con un aumento de población del 7,42% entre 2021 y 2025.

España vaciada y España saturada: dos caras del mismo problema

El Observatorio del Alquiler plantea que no se puede entender la crisis de vivienda urbana sin mirar al mismo tiempo al vaciamiento de una parte del territorio.

Las grandes ciudades atraen población porque concentran empleo, servicios y oportunidades. Al mismo tiempo, muchos municipios pierden población porque carecen de vivienda disponible, trabajo estable, transporte, servicios sanitarios, escuelas o trámites administrativos cercanos. El informe resume esta relación de forma clara: “España vaciada y España saturada son las dos caras de la misma moneda”.

tuTECHÔ Rural, un modelo para activar viviendas y atraer familias

El informe recoge el modelo de tuTECHÔ Rural como ejemplo de intervención para conectar vivienda vacía, empleo local y acompañamiento social.

Este modelo combina inversión inmobiliaria de impacto con acompañamiento social impulsado por Fundación tuTECHÔ, ayuntamientos y entidades locales.

La fórmula parte de una idea: no basta con ofre...

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