Die Diskussion um die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen hat sich zu einem der kontroversesten Themen der politischen und wirtschaftlichen Landschaft im Bundesland Berlin entwickelt. Während Befürworter darin eine Lösung zur Linderung der Wohnungsnot sehen, warnen Kritiker vor erheblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken, die sich nicht auf das Bundesland Berlin beschränken, sondern zugleich eine negative Strahlkraft auf die gesamte Bundesrepublik entfalten könnten. Besonders Unternehmen und Investoren stehen vor der Frage, ob und wie sie sich auf die potenziellen Auswirkungen vorbereiten können.

Welche rechtlichen Grenzen gibt es? Welche wirtschaftlichen Folgen sind zu erwarten? Und welche Handlungsmöglichkeiten bestehen, um Risiken zu minimieren? Dieser Beitrag beleuchtet die aktuellen Entwicklungen und bietet praktische Ansätze für Unternehmen, die sich in diesem komplexen Umfeld zukünftig behaupten müssen.

Hintergrund: Berliner Enteignungsdebatte

Ausgangspunkt für die Diskussion um die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen war der Volksentscheid der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ im Jahr 2021, bei dem eine Mehrheit von 57,6 % der Berlinger Bevölkerung für die Enteignung großer Immobilienunternehmen stimmte. Dies führte zu einer intensiven Auseinandersetzung über die rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen eines solchen Vorhabens. Die Expertenkommission des damaligen rot-grün-roten Senats erklärte Vergesellschaftungen mehrheitlich für zulässig, was den Weg für weitere politische Initiativen ebnete. Im Jahr 2025 kündigte die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ einen zweiten Volksentscheid an und präsentierte einen Gesetzentwurf, der Enteignungen ermöglichen soll (sog. Vergesellschaftungsgesetz).

Parallel dazu verabschiedeten im März 2026 die CDU- und SPD-Fraktionen im zwischenzeitlich neu gewählten Berliner Abgeordnetenhaus das sogenannte Vergesellschaftungsrahmengesetz. Dieses legte Leitlinien und Voraussetzungen für potenzielle Vergesellschaftungen nach Art. 15 des Grundgesetzes fest, ermöglichte hingegen keine Enteignungen. Zulässig ist danach eine Vergesellschaftung, sofern diese dem Gemeinwohl dient, verhältnismäßig ist, den Landeshaushalt nicht dauerhaft belastet sowie eine faire Entschädigung vorsieht, wobei noch erheblicher Klärungsbedarf bei der praktischen Ausgestaltung besteht. Dieses Vergesellschaftungsrahmengesetz ist hingegen nicht bindend für das von der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ vorgeschlagene Vergesellschaftungsgesetz.

Kernpunkte des Vergesellschaftungsgesetzes

Die zentralen Bestimmungen des Vergesellschaftungsgesetzes umfassen die Überführung von Wohnungsbeständen mit mehr als 3.000 Wohnungen in eine Anstalt öffentlichen Rechts. Betroffen wären etwa 225.000 Wohnungen, wobei landeseigene, gemeinnützige, kirchliche Unternehmen und Genossenschaften ausgenommen sind. Die Entschädigung soll lediglich 40 bis 60 % des Verkehrswertes betragen und in Form von 100-jährigen Schuldverschreibungen mit einer Verzinsung von 3,5 % p.a. erfolgen. Darüber hinaus sieht das Gesetz die gesetzliche Löschung von Grundpfandrechten vor.

Verfassungsrechtliche Herausforderungen

Das Vergesellschaftungsgesetz stößt auf erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken. Es bestehen mehrere mögliche Verstöße gegen verfassungsrechtliche Grundsätze, darunter das Eigentumsgrundrecht, den Gleichheitsgrundsatz und das Verhältnismäßigkeitsprinzip. Kritiker argumentieren, dass das Gesetz weder geeignet noch erforderlich sei, um die angestrebten Ziele zu erreichen. Hinzu tritt die Frage der Angemessenheit im Hinblick auf die mögliche Gefährdung der wirtschaftlichen Stabilität. Darüber hinaus bestehen haushaltsrechtliche Implikationen. Auch die verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen der Banken werden durch die gesetzliche Löschung der Grundpfandrechte verletzt. Würde das Vergesellschaftungsgesetzes der Enteignungsinitiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ eines Tages in Kraft treten, bliebe bis zur finalen Entscheidung der Verfassungsgerichte die rechtliche Zukunft des Gesetzes ungewiss. Dies würde zu erheblichen Unsicherheiten für Immobilienunternehmen und -investoren führen.

Wirtschaftliche Risiken und Auswirkungen

Die Umsetzung des Vergesellschaftungsgesetzes birgt erhebliche finanzierungsrechtliche Risiken für Immobilienunternehmen und den Wirtschaftsstandort Deutschland insgesamt. Zu den zentralen Gefahren zählen Kapitalmarktverwerfungen, die durch die Unsicherheit über die rechtliche und wirtschaftliche Zukunft ausgelöst werden könnten. Diese könnten zu einem Investitionsstopp in große Wohnungsbestände sowie in Bereiche der Daseinsvorsorge und Infrastruktur führen. Finanzierende Banken sehen sich durch die Löschung ihrer Grundschulden mit einem Wegfall wesentlicher Sicherheiten konfrontiert, was zu einer vorzeitigen Fälligstellung von Darlehen und damit zu einer Gefährdung der Liquidität der betroffenen Immobilienunternehmen führen könnte. Bereits vor Inkrafttreten des Vergesellschaftungsgesetzes sind Wertberichtigungen, Rückstellungen und Risikozuschläge für Immobilienfinanzierungen zu erwarten. Dies dürfte nicht nur bestehende Immobilienfinanzierungen betreffen, sondern vor allem auch alle künftigen (Nach-)Finanzierungen. Sofern Immobilienunternehmen neben Fremdkapital von Banken auch institutionelles Kapital (beispielsweise von Versicherungen, Pensionskassen oder Versorgungswerken) investiert haben, dürfte sich das auch auf Versicherte, Pensionen/Renten usw. auswirken.

Die Finanzierungsvoraussetzungen zur Beschaffung von Fremdkapital zu Finanzierung von insbesondere großvolumigem Wohnungsbau würden steigen. Das wiederum führt zu einer Erhöhung der Errichtungskosten und damit auch zu einer Erhöhung des Quadratmeterpreises, den letztlich der Wohnungsmieter zu zahlen hätte. Das könnte die bereits angespannte wirtschaftliche Stimmung im Immobiliensektor verstärken und den Wohnungsneubau im Bundesland Berlin zum Erliegen bringen. Die Unsicherheit über die rechtliche Zukunft könnte zudem die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland erheblich beeinträchtigen. Für Investoren von ausländischem Kapital könnte die Debatte in Berlin eine Signalwirkung für den Rest der Bundesrepublik haben bzw. es zeichnet sich eine solche negative Signalwirkung bereits ab.

Es ist davon auszugehen, dass es infolgedessen zu einer (zumindest) Verringerung der privaten Neubautätigkeit in Berlin kommen dürfte, die von kommunalen oder öffentlichen Bauträgern nicht aufgefangen werden kann. Das würde – wie sich in der Vergangenheit oft gezeigt hat – zu steigenden Mieten für selbst abgewohnte Wohnungen führen, weil die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin unverändert bestehen bleiben dürfte, das Angebot aber nicht steigt. Außerdem ist zu erwarten, dass bei von Privaten gehaltenen Bestandsbauten Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ausgesetzt werden, weil sich diese nicht mehr finanzieren lassen oder für Immobilieneigentümer unklar ist, ob sie künftig durch eine Absenkung der Objektgrenze ebenfalls betroffen sein werden. Vor allem das Aussetzen von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen hatten bei verschiedenen Umfragen zum mittlerweile vom Bundesverfassungsgericht einkassierten Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) etwa 75 Prozent der an der Befragung teilnehmenden Vermieter angegeben (vgl. Ein Jahr Mietendeckel: Berliner Vermieter werden weniger investieren - BundesBauBlatt) Auch wenn die gesetzlichen Voraussetzungen bei dem MietenwoG Bln etwas andere waren, ist es nicht unwahrscheinlich, dass sich ein ähnliches Bild bei Inkrafttreten des Vergesellschaftungsgesetzes zeigt.

Strategien zur Risikominimierung

Unternehmen sind gut beraten, frühzeitig Maßnahmen zu ergreifen, um sich gegen die potenziellen Auswirkungen eines inkrafttretenden Vergesellschaftungsgesetzes zu wappnen. Eine fundierte Analyse der finanziellen Risiken ist unerlässlich, insbesondere im Hinblick auf mögliche Wertberichtigungen und Rückstellungen sowie dem Bestehen von Sicherheiten in Form von Grundpfandrechten. Der Dialog mit politischen Entscheidungsträgern auf Bundes- und Landesebene ist entscheidend, um die wirtschaftlichen Folgen sowie die Folgen für den Berliner Wohnungsmarkt zu verdeutlichen. Immobilienunternehmen sollten zudem prüfen, ob eine Diversifikation ihrer Investitionen oder eine Absicherung gegen rechtliche Risiken möglich ist.

Fazit: Proaktive Maßnahmen sind entscheidend

Die Diskussion um das Vergesellschaftungsgesetz der Enteignungsinitiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ hat sich zu einem zentralen politischen und wirtschaftlichen Thema entwickelt, das weitreichende Konsequenzen für den Wirtschaftsstandort Deutschland mit sich bringen könnte. Die Wohnungsnot dürfte im Berliner Wahlkampf zur Wahl des Abgeordnetenhauses im September 2026 als eines der drängendsten Probleme inszeniert werden, wobei die Enteignung großer Wohnungsunternehmen als vermeintliche Lösung dargestellt wird. Diese Position ignoriert jedoch die geschichtlichen und wirtschaftlichen Lehren aus ähnlichen Maßnahmen und birgt erhebliche Risiken für die Stabilität des Immobilienmarktes und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Ein zentrales Risiko besteht darin, dass das Vergesellschaftungsgesetz der Enteignungsinitiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ trotz offenkundiger verfassungsrechtlicher Bedenken bereits im Frühjahr 2027 umgesetzt werden könnte. Eine neu gewählte politische Mehrheit, die (parteiideologisch) für Enteignung...

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