当下的马来西亚房地产市场正面临开发成本上涨丶市场情绪审慎以及买家愈发挑剔的挑战。然而，征阳集团（SUNSURIA，3743）创办人兼执行主席丹斯里戴良业认为，房产发展商如果还想保持竞争力，就绝不能再单纯依靠“盖房子”了。

戴良业是知名发展商，他也是社团领袖，他提任马来西亚中华总商会总会长多年，曾是最年轻中总总会长。

戴良业最近接受权威商业周刊《THE EDGE》专访时以坚定语气说，房地产开发的未来在于打造生态系统（Ecosystems）——即以教育丶医疗丶零售和高效网络连接为支撑的发展项目。只有这样，才能在房地产周期的波动中，锁住并延伸项目的长期价值。

这种营商哲学正在深刻塑造征阳集团的下一阶段增长。戴良业在近期接受《The Edge》专访时直言：

“我们希望成为一家能够注入‘催化剂’的发展商。”

虽然房地产开发仍是征阳集团的核心业务和主要盈利驱动力，但近年来，该集团已稳步将触角延伸至教育与医疗领域，同时积极扩大其在大吉隆坡（Greater Kuala Lumpur）的开发版图。

对于这家凭借雪兰莪雪邦“征阳城”（Sunsuria City）等城镇项目打响名号的上市发展商而言，这一战略标志着一次显着的蜕变。

如今，该集团正以更具攻击性的姿态布局以公共交通为导向的开发项目（TOD）丶城市更新（旧区重建）以及综合体项目。这些多元化的业务组合将为集团提供持续的经常性收入（Recurring Income），与传统的房产开发相辅相成。

尽管推行多元化，戴良业仍迅速强调，房地产开发依然是集团的绝对核心：

“房地产开发是一项我们会非常严肃对待的业务，并且在未来很长丶很长一段时间内，它都将继续走下去。”

█转型期的财务阵痛与长远布局

然而，这一长期业务方向的转变，在短期内不可避免地带来了一些财务压力。

在截至2025年12月31日的2026财年首季（1QFY2026）中，征阳集团的业绩表现有所放缓，录得营业额1.18亿令吉，净利润为169万令吉。这主要是由于上一个财年数个项目竣工所导致的入账时间差。

戴良业指出，业绩放缓也反映了征阳集团在教育和医疗领域的持续投入，这两个板块目前均处于“酝酿期”（Gestation Stage）。在疫情期间，该集团便开始重组部分业务，并聘请了专门的管理团队来掌舵教育和医疗部门。

目前，大量资源已被投入到这些新板块的建设中，包括学校丶师资丶医护人员和运营基础设施的搭建。

“我们投入了相当多的资源，目前正处于过渡期，”戴良业坦言。

尽管如此，他依然充满信心。他认为，随着各项业务走向成熟，加上未来几年有更多项目开始带来实质性的盈利贡献，集团的长期增长轨迹将会更加稳健。

█城市更新成为核心重头戏

在征阳集团不断演进的宏图大志中，最典型的例子莫过于 KL City Gateway（简称 KLCG）。这是一个位于吉隆坡甘榜峇鲁（Kampung Baru）双溪峇鲁路（Jalan Sungai Baru）丶占地9英亩的城市更新项目，集团计划于今年晚些时候正式推出。

该项目毗邻沙罗马行人天桥（Saloma Link），被定位为一个集住宅丶办公和零售于一体的综合性城市开发项目，坐落在吉隆坡市中心的黄金走廊。

KLCG 将分四期开发，具备直接连接安邦-吉隆坡高架公路（AKLEH）的地理优势，且距离甘榜峇鲁轻快铁站（LRT）仅200米，完美体现了征阳集团对 TOD 项目的重视。

第一期规划：将建造一座46层高的综合大楼，提供832个单位的办公套房和服务式公寓。

总发展价值（GDV）：第一期预计达 27.5亿令吉。

竣工目标：预计于2030年底落成。

“它紧邻轻快铁站，步行即可到达国油双峰塔（KLCC），而且我们成功获得了直接开通连接 AKLEH 高架公路的批准。从技术上讲，如果你想开车去双峰塔，大约两分钟就能搬到。”

戴良业补充道，对于发展商而言，能够获得这块正对国油双峰塔的黄金地段，是一次千载难逢的机遇。

今年4月，征阳集团完成了以2146万令吉增持 KL City Gateway 损益表公司41%股权的交易，将其持股比例提升至61%。交易完成后，该公司正式成为征阳的子公司，使集团能够更积极地主导 KLCG 项目的执行。戴良业表示，这原本就是其长期计划的一部分。

他透露，该项目的一大特色是规划了一条沿高架公路前沿延伸的零售林荫大道（Retail Boulevard）。他形容这是一种“生活方式驱动”（Lifestyle-driven）而非“传统商场中心化”的概念。项目还将包含小型商业单位丶办公组件和住宅产品，旨在吸引既看重市中心便利性丶又注重生活品质的自住买家与投资者。他强调，市场调研显示，本地和海外买家对此都表现出了浓厚的兴趣。

对戴良业而言，该项目是征阳集团进军城市更新领域的关键一步。他认为，城市更新的核心在于激活老化社区的生命力，而不仅仅是释放土地价值。

不过，他也承认，这类项目比传统的绿地开发要复杂得多，往往涉及分散的土地产权，需要与居民和土地所有者进行长达数年的艰苦谈判。

“为了这个项目，我们花了大约10年的时间去和他们沟通，”戴良业在提到涉及 KLCG 周边旧社区的谈判时说道。他指出，在某些情况下，仅一个产业就涉及多个世代丶数十名受益人。

尽管过程漫长，戴良业深信这类项目兼具巨大的商业价值与社会价值：

“我们不仅仅是在为自己做生意。我们实际上是在为人民丶为社区改善生活方式。”

他解释道，与陈旧丶老化的组屋和不断恶化的建筑相比，重建项目通常能为现有居民提供显着改善的居住条件丶更大的居住面积和更好的配套设施。为此，征阳集团已经组建了一支专门的城市更新团队，汲取此前在孟沙（Bangsar）的 Bangsar Hill Park 等重建项目中所积累的宝贵经验。

目前正在进行的 Bangsar Hill Park 城市更新项目，其估计总发展价值（GDV）高达 30亿令吉。征阳集团在2025财年已将其持股比例提高至84%，这进一步锁定了该项目带来的盈利贡献，并让集团能最大化享有该项目的上行收益。

█押注“宜居性”与买家思维转向

除了城市更新，征阳集团也正准备在雪兰莪的 Kwasa Damansara 总体规划中，推出一项名为 RIA Sunsuria 的新项目。该项目总发展价值（GDV）为 5.8亿令吉，预计将于今年8月正式发布。

RIA Sunsuria 靠近 Kwasa Damansara 捷运站（MRT）。与 KLCG 极具大都市气息的定位不同，RIA Sunsuria 更侧重于满足那些在巴生谷新兴城镇中，寻求“以社区为中心”生活方式的家庭。

“这更适合周边想要在这定居的人。我们在设计上做足了功夫，以切合这个市场的实际需求。”戴良业说道。

他指出，发展商目前正将重心放在高效的空间布局丶实用性与无障碍通行上，随着买家变得越来越精明和挑剔，这些因素变得越来越重要。

“今天的客户期望值高得多。他们问的问题更深入丶更聪明。”

戴良业表示，买家偏好的转变也在重新塑造集团在产品规划和创新上的逻辑。他透露，征阳的内部业务发展和创新团队会定期研究消费趋势丶新兴技术和设计理念，开展市场调查，甚至到海外进行考察，以寻找能够融入未来开发项目的新点子。

目前征阳已经探索并尝试引入的概念包括：老年人友善的设计元素丶节能技术以及更安全的建筑材料，旨在全面提升住宅项目的实用体验。

█稳健的长期蓝图

尽管市场对地缘政治紧张局势丶通胀压力以及建筑成本飙升的担忧有所抬头，但戴良业对马来西亚（尤其是巴生谷地区）房地产市场的长期前景基本持乐观态度。他认为，与东南亚其他国家相比，马来西亚拥有独特的结构性优势：

“马来西亚有很多优势——我们的基础设施丶人才丶安全系数以及生活成本。”

为了彰显对整体市场前景的信心，征阳集团目前的战略发展蓝图蕴含了高达 100亿令吉的估计总发展价值（GDV），涵盖了 Bangsar Hill Park丶KLCG丶RIA Sunsuria 以及征阳城（Sunsuria City）后续的一系列开发项目。

因此，戴良业相信，集团现有的 2,078英亩土地储备以及深厚的项目管线，将为集团提供至少未来 7到10年的清晰盈利可见度。

“即使保守估计，我们每年也能够推出价值接近10亿令吉的房产项目。”他自信地表示。

对征阳集团而言，目前的阶段正处于戴良业反复提及的“转型期”——为了投资新业务板块丶深耕城市更新能力以及构建能带来经常性收入的长期平台，短期内的盈利可能会有所波动。

但即便公司将翅膀扩展到了传统房产开发之外，戴良业坚称，集团的策略依然会围绕同一个核心原则旋转：

打造一个人们真正想要在其中生活丶工作和建立社区的地方。

对于征阳集团而言，房地产开发依然是一块基石，而其余的生态系统，都将在此之上繁茂生长。

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